Der Referenzzinssatz steht still – und genau das ist die Nachricht

MFH Schweiz

Auch mit der Publikation vom 2. Juni 2026 bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent – auf diesem Stand liegt er seit September 2025. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern heisst das: Der bekannteste Hebel auf der Ertragsseite ist auf absehbare Zeit blockiert. Wer seine Rendite verbessern will, muss dort ansetzen, wo tatsächlich noch Bewegung möglich ist – bei den übrigen Kostenfaktoren und bei der Finanzierung.

 

Warum sich so schnell nichts bewegen wird

Der Referenzzinssatz wird nicht beschlossen, sondern berechnet. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz sämtlicher inländischer Hypothekarforderungen und wird kaufmännisch auf das nächste Viertelprozent gerundet. Dieser Durchschnitt bewegt sich träge: Er umfasst auch ältere, höher verzinste Festhypotheken, die erst bei der jeweiligen Ablösung durch günstigere Tranchen ersetzt werden.

Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent, bis der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent fällt oder über 1,37 Prozent steigt. Aktuell liegt er bei 1,31 Prozent – und damit deutlich näher an der oberen Schwelle.

Im letzten Quartal betrug der Rückgang einen einzigen Hundertstel Prozentpunkt. Vor allem aber liegt der Durchschnittszinssatz deutlich näher an der oberen als an der unteren Schwelle: Bis zu einer Erhöhung auf 1,50 Prozent fehlen sechs Hundertstel, bis zu einer Senkung auf 1,00 Prozent deren achtzehn. Die Einschätzungen der grossen Häuser zeigen denn auch eher in die andere Richtung, als viele erwarten: Die UBS erwartet vor Mitte 2027 keine Veränderung, hält einen weiteren Rückgang für wenig wahrscheinlich und sieht den Satz mittelfristig eher wieder bei 1,50 Prozent (Stand ihrer Zinsprognosen per 21. Mai 2026). Die Zürcher Kantonalbank prognostiziert in nächster Zeit ebenfalls keine Veränderung (Stand Juni 2026). Prognosen bleiben allerdings Prognosen – sie hängen am weiteren Verlauf von Konjunktur, Inflation und Geldpolitik.

Hinzu kommt: Von unten wirkt derzeit kein Druck mehr. Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins am 18. Juni 2026 unverändert bei 0,0 Prozent belassen. Bei den Festhypotheken zeigt sich sogar leichter Gegenwind. Die Swap-Sätze sind seit der Eskalation im Nahen Osten Ende Februar 2026 im Zuge höherer Inflationserwartungen angestiegen, und die Analysten der BEKB rechnen mit einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung der längeren Zinsen. Ein zügig sinkender Durchschnittszinssatz ist unter diesen Vorzeichen unwahrscheinlich.

Die drei Hebel, die trotzdem funktionieren

Wenn der Referenzzinssatz als Anpassungsgrund ausfällt, bleiben drei mietrechtliche Kostenfaktoren. Alle drei setzen eine saubere Dokumentation voraus.

Teuerung auf dem risikotragenden Kapital

Nach Artikel 16 VMWG darf der Nettomietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden. Verrechnet werden darf ausschliesslich die Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Nicht wahrgenommene Anpassungen können unter Umständen nachträglich kumuliert geltend gemacht werden – dazu braucht es lückenlose Unterlagen.

Allgemeine Kostensteigerungen

Tatsächlich gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten – Versicherungsprämien, Gebühren, Verwaltungs- und Reparaturkosten – dürfen überwälzt werden. Anders als bei Referenzzinssatz und Teuerung gehen die Meinungen bei diesem Faktor in der Praxis auseinander; er verlangt einen belegbaren Kostenvergleich über mehrere Jahre.

Wertvermehrende Investitionen

Umbauten, Renovationen und energetische Sanierungen können auf die Nettomiete aufgerechnet werden. Die zulässige Erhöhung ergibt sich aus dem wertvermehrenden Anteil, der Lebensdauer, dem Referenzzinssatz und einem pauschalen Zuschlag von ein bis zwei Prozent des Investitionsbetrags für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Ein tiefer Referenzzinssatz senkt hier allerdings auch die überwälzbare Verzinsung.

Zur Einordnung des blockierten Hebels: Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, berechtigt das bei Sätzen unter 5 Prozent zu einer Mietzinserhöhung von 3 Prozent (Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG). Sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, beträgt der Senkungsanspruch dagegen 2,91 Prozent – die Asymmetrie entsteht, weil vom bestehenden Mietzins heruntergerechnet wird. Beide Bewegungen stehen derzeit still. Unabhängig davon gilt: Mietverhältnisse, die noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder höher beruhen, haben weiterhin einen Senkungsanspruch, der aber aktiv geltend gemacht werden muss.

Der Renditerahmen – und was sich daran gerade ändern könnte

Für die zulässige Rendite ist der Referenzzinssatz ebenfalls der Ankerwert. Mit dem Leitentscheid BGE 147 III 14 vom Oktober 2020 hat das Bundesgericht zwei Parameter geändert: Das investierte Eigenkapital ist neu zu 100 Prozent statt zu 40 Prozent an die Teuerung anzupassen, und der zulässige Ertrag darf den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte statt um 0,5 Prozentpunkte übersteigen, sofern dieser bei 2 Prozent oder darunter liegt.

Beim heutigen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent liegt die maximal zulässige Nettorendite damit bei 3,25 Prozent.

Dieser Rahmen wird derzeit auf Verordnungsstufe nachgezogen. Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 die Vernehmlassung zur Teilrevision der VMWG eröffnet; sie dauerte bis zum 5. Juni 2026. Vorgesehen ist unter anderem, dass bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent weiterhin ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten gilt und der Zuschlag ab 2,25 Prozent schrittweise um 0,25 Prozentpunkte reduziert wird, bis er sich ab 6 Prozent bei 0,5 Prozentpunkten stabilisiert. Zusätzlich sollen die Begriffe der Bruttorendite und der wertvermehrenden Investitionen erstmals in der Verordnung definiert werden. HEV und SVIT haben die Vorlage begrüsst, der Mieterinnen- und Mieterverband sie scharf kritisiert. Nach Auswertung der Vernehmlassung entscheidet der Bundesrat über das weitere Vorgehen – ein Ergebnis liegt zum Redaktionsschluss dieses Beitrags nicht vor.

Wo für Sie tatsächlich Bewegung drin ist: die Finanzierung

Hier liegt der Punkt, der in der öffentlichen Diskussion über den Referenzzinssatz fast immer untergeht. Der Wert von 1,31 Prozent ist ein Durchschnitt des gesamten Schweizer Hypothekarmarkts. Er sagt nichts darüber aus, zu welchem Satz Ihre eigene Finanzierung läuft – und er ist alles andere als eine Benchmark, an der man sich orientieren sollte.

Die Spannbreite im Markt ist beträchtlich: Zwischen einem durchschnittlichen und einem gut verhandelten Abschluss für eine zehnjährige Festhypothek liegen erfahrungsgemäss rund 40 Basispunkte. Diese Differenz ist keine Verhandlungsfolklore, sondern der Unterschied zwischen Anbietergruppen: Banken, Versicherungen und Pensionskassen bepreisen Renditeobjekte unterschiedlich, gewichten Lage, Mieterspiegel und Leerstandsrisiko verschieden und arbeiten mit abweichenden Tragbarkeitsannahmen.

Modellrechnung Mehrfamilienhaus 
HypothekarvolumenCHF 2’400’000
Ausgangszins 10 Jahre (1,88 %)CHF 45’120 p. a.
Bestkondition 10 Jahre (1,48 %)CHF 35’520 p. a.
Differenz pro JahrCHF 9’600
Über zehn JahreCHF 96’000

Die Rechnung arbeitet mit angenommenen Zinssätzen; der effektive Satz hängt von Objekt, Belehnung, Mieterspiegel und Bonität ab. Die Grössenordnung zeigt aber, worum es geht: Auf der Finanzierungsseite lässt sich ein Betrag bewegen, der nicht von einem Behördenentscheid abhängt – anders als auf der Ertragsseite.

Was wir Eigentümerinnen und Eigentümern jetzt empfehlen

  • Ablaufkalender erstellen. Alle Tranchen mit Fälligkeit bis 2029 erfassen. Bei mehreren Objekten zeigt sich fast immer eine ungewollte Klumpung auf ein einzelnes Jahr.
  • Tranchen entzerren. Eine gestaffelte Fälligkeitsstruktur reduziert das Risiko, ein ganzes Portfolio in einem einzigen ungünstigen Zinsmoment verlängern zu müssen.
  • Frühzeitig verlängern prüfen. Bei stabilen bis leicht steigenden Erwartungen für Festhypotheken ist ein Forward-Abschluss eine ernsthafte Option – die Konditionen dafür unterscheiden sich zwischen den Anbietern erheblich.
  • Anbietergruppe hinterfragen. Wenn die Finanzierung seit Jahren bei derselben Bank liegt, lohnt sich ein Vergleich mit Versicherungen und Pensionskassen.
  • Mietzinsdokumentation aktualisieren. Teuerungsstand und Kostenentwicklung seit der letzten Mietzinsfestsetzung sauber festhalten, damit der Anspruch belegbar bleibt.

Die nächsten Termine

1. September 2026Bekanntgabe des hypothekarischen Referenzzinssatzes durch das BWO
24. September 2026Geldpolitische Lagebeurteilung der SNB
1. Dezember 2026Nächste Bekanntgabe des Referenzzinssatzes
10. Dezember 2026Geldpolitische Lagebeurteilung der SNB
offenEntscheid des Bundesrates zur Teilrevision der VMWG nach Auswertung der Vernehmlassung

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Haftungsausschluss

Dieser Beitrag dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt weder eine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Abschluss eines Finanzierungsgeschäfts dar. Die dargestellten Zinssätze, Marktwerte und Prognosen Dritter geben den Stand vom 23. Juli 2026 wieder, verstehen sich als Richtwerte bei guter Kundenbonität und Objektqualität und können sich jederzeit ändern.

Die Modellrechnung beruht auf angenommenen Zinssätzen und dient allein der Veranschaulichung der Grössenordnung; sie bildet weder konkrete Marktrichtwerte noch im Einzelfall erhältliche Konditionen ab. Der effektiv erhältliche Zinssatz hängt unter anderem von Objekt, Lage, Belehnungshöhe, Mieterspiegel, Leerstandssituation und Bonität ab.

Die Ausführungen zum Mietrecht, zur zulässigen Rendite und zur laufenden Teilrevision der VMWG geben den Stand der Rechtslage und des Gesetzgebungsverfahrens zum Redaktionsschluss wieder. Sie ersetzen keine mietrechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Beurteilung konkreter Mietzinsanpassungen empfehlen wir den Beizug einer mietrechtlichen Fachperson.

Alle Angaben ohne Gewähr. Eine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird ausgeschlossen.

Kapitalstreit um die UBS – was auf dem Spiel steht und was es für den Hypothekenmarkt bedeutet

Haus, Bank, UBS

Grundlage dieser Betrachtung ist der NZZ-Artikel «Schicksalswochen für die UBS – Der Bundesrat fordert die Grossbank mit neuen Kapitalregeln heraus» von Eflamm Mordrelle aus der Ausgabe zum 20. April 2026. Der Artikel fasst den Stand der Debatte zu den Eigenmittelanforderungen an die UBS kompakt zusammen und bildet den Rahmen für unsere Einordnung.

In den kommenden Tagen präsentiert der Bundesrat seine finale Version der Eigenmittelverordnung für systemrelevante Banken. Nach zwei Jahren intensiver Debatte geht es für die UBS nun in die entscheidende Runde, und je nach Verlauf könnte das Thema noch in einer Volksabstimmung enden.

Im Zentrum stehen zwei Regulierungsschrauben. Über den Verordnungsweg kann der Bundesrat allein entscheiden, dass bestimmte Bilanzpositionen – konkret latente Steueransprüche und aktivierte Bankensoftware – künftig nicht mehr als Eigenkapital zählen. Gemäss Bericht in der «Plattform J» sollen diese Positionen ab Anfang 2027 nicht mehr anrechenbar sein. Über den Gesetzesweg entscheidet das Parlament, ob die UBS für ihre Auslandstöchter im Stammhaus vollständig Eigenkapital hinterlegen muss – also zu 100 % statt heute rund 60 %.

Die UBS beziffert den resultierenden Zusatzbedarf an Eigenkapital auf rund 22 Mrd. USD, das EFD geht von rund 26 Mrd. USD aus. Der Eigenkapitalpuffer der Gruppe würde damit von 14,4 % (Ende 2025) auf rund 18,5 % steigen.

Die Fronten

Finanzministerin Karin Keller-Sutter und FINMA-Direktor Stefan Walter halten die Massnahmen für verhältnismässig und zielgerichtet. Walter argumentiert, die Vorgaben fokussierten gezielt auf das, was bei der Credit Suisse die Kernschwäche gewesen sei – den Wertverlust der Auslandsbeteiligungen. Die Schweiz sei im internationalen Vergleich nicht überreguliert.

Die UBS sieht das anders. Präsident Colm Kelleher und CEO Sergio Ermotti sprechen von einer Überreaktion und warnen vor dem Verlust der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Kelleher hat an der GV zwar den Schweizer Hauptsitz bekräftigt, gleichzeitig aber die Prüfung «geeigneter Optionen» offengelassen.

Zahlreiche Kantone, Wirtschaftsverbände und bürgerliche Parteien warnen vor Überregulierung. Ein Kompromissvorschlag einer bürgerlichen Parlamentariergruppe Ende 2025 wurde von Karin Keller-Sutter abgelehnt, ging der UBS ihrerseits aber nicht weit genug. Im cash-Interview bringt Ständerat Hannes Germann (SVP) darüber hinaus eine deutlich weitergehende Stossrichtung zurück auf den Tisch: die Abtrennung des Auslandsgeschäfts vom Schweiz-Geschäft der UBS. Er selbst hält diesen Weg politisch für kaum mehrheitsfähig, zeigt damit aber die Bandbreite möglicher Lösungen auf.

Auch aus der Wissenschaft kommt Kritik. Der emeritierte Finanzmarktökonom Martin Janssen bemängelt in seinem Essay auf finews.ch, dass der Bundesrat die Eckwerte ohne seriöse Regulierungsfolgenabschätzung festgelegt habe. Eine aktuelle Studie von BAK Economics beziffert allein die jährlichen volkswirtschaftlichen Kosten der vollständigen Unterlegung der Auslandstöchter auf rund 2,5 Mrd. CHF – durch teurere und knappere Kredite mit Folgen für Investitionen, Beschäftigung und Wachstum.

Einfluss auf den Hypothekenmarkt

Basel III Final ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft, und die Effekte auf den Hypothekarmarkt sind spürbar. Vereinfacht gesagt: Je nach Art und Belehnungshöhe einer Immobilie muss eine Bank für die gleiche Hypothek heute mehr Eigenkapital zurücklegen als früher. Das macht bestimmte Finanzierungen für die Bank teurer und weniger attraktiv. Besonders deutlich sind die Auswirkungen bei Renditeobjekten – also Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien – ab einer Belehnung von 60 %. Baukredite für Renditeimmobilien werden generell teurer. Selbstgenutztes Wohneigentum bei moderaten Belehnungen profitiert zwar tendenziell von tieferen Anforderungen, die positiven Effekte werden aber häufig durch Margen- und Pricinganpassungen der Banken relativiert. Die FINMA bezeichnet eine Korrektur am Immobilien- und Hypothekarmarkt in ihrem Risikomonitor weiterhin als eines der Hauptrisiken für den Schweizer Finanzmarkt und hat Renditeobjektfinanzierungen besonders im Fokus.

Was sich im Markt beobachten lässt: Die Kreditvergabe ist insbesondere bei Renditeobjekten deutlich restriktiver geworden. Bei höheren Belehnungen, Promotionen oder komplexeren Objekten ist die Finanzierungsbereitschaft selektiver. Bankinterne Verkehrswerte fallen in vielen Fällen tiefer aus als noch vor wenigen Jahren, was die realisierbare Belehnung weiter reduziert. Ab 60 % Belehnung steigen die Kreditmargen spürbar, insbesondere im Renditesegment. Gleichzeitig gewinnen Pensionskassen und Versicherer, die nicht unter Basel III Final fallen, strukturell Marktanteile.

Diese alternativen Kapitalgeber können den Markt jedoch nicht ersetzen. Sie konzentrieren sich in der Praxis stark auf Cherry-Picking: Bestandsobjekte an guten Lagen, tiefe Belehnungen, lange Laufzeiten, solide Mieterstruktur. Baukredite, Finanzierungen von Promotionen, komplexere Konstellationen oder mittlere bis höhere Belehnungen bei Privatkunden und KMU bilden sie kaum ab. Pensionskassen und Versicherer sind also ein wichtiger Puffer, aber keine Systemalternative zu den Banken.

Die wichtigste Beobachtung: Die Bankbilanzen haben im Hypothekarmarkt bereits wenig Spielraum. Weiteres Volumenwachstum ist für viele Institute kapitalseitig kaum mehr attraktiv darstellbar – insbesondere nicht im Renditesegment.

Entscheidend ist nun, welchen Einfluss eine zusätzliche Kapitalverschärfung auf diesen Markt hätte. Die UBS hält rund ein Viertel des Schweizer Hypothekarmarkts. Muss sie Bilanzkapazität freimachen, um zusätzliches Kapital aufzubauen, wird sie dort steuern, wo Kapital am teuersten ist – also bei Renditeobjekten, Baukrediten und höheren Belehnungen. Diese Steuerung setzt sich im Wettbewerb fort, denn andere Banken stehen unter demselben Druck.

Wichtig dabei: Der Auslandstöchter-Teil der Vorlage betrifft primär die UBS, weil nur sie in dieser Grössenordnung international aufgestellt ist. Die übrigen Bausteine des Pakets – der Abzug latenter Steueransprüche und aktivierter Software vom Eigenkapital sowie die erweiterten FINMA-Kompetenzen – wirken jedoch breiter. Auch die weiteren systemrelevanten Banken in der Schweiz (Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank, PostFinance) sind in diesem regulatorischen Umfeld unterwegs und bekommen Verschärfungen in Form höherer Kapital- und Aufsichtsanforderungen indirekt zu spüren. Da gerade Raiffeisen und die Kantonalbanken im Hypothekargeschäft tragende Säulen des Schweizer Marktes sind, wirkt sich jede Verdichtung der Regulierung auf das Gesamtangebot im Markt aus.

Position HYPOPARTNER

Das Grundanliegen des Bundes – die Too-big-to-fail-Problematik ernsthaft zu adressieren – ist nachvollziehbar. Die CS-Krise hat gezeigt, dass Risiken einer international tätigen Grossbank für den Steuerzahler nicht verharmlost werden dürfen. Die sachliche Analyse von Bund, FINMA und SNB hat ihre Berechtigung.

Unser Anliegen ist nicht eine Positionierung für oder gegen die UBS, sondern eine Gesamtsicht auf die Regulierungsdynamik. Die Debatte fokussiert stark auf die UBS und ihre Auslandstöchter, während der Hypothekarmarkt durch Basel III Final bereits 2025 einen grossen Schritt Richtung Restriktion gemacht hat. Basel III Final, die geplanten UBS-spezifischen Verschärfungen und die im gleichen Paket erweiterten FINMA-Kompetenzen, die alle Banken betreffen, ergeben in Summe eine deutliche Verdichtung der Kapital- und Aufsichtsanforderungen. Diese Kumulation verdient eine saubere, volkswirtschaftlich fundierte Folgenabschätzung. Zudem sollten Massnahmen, die auf die spezifische Risikoproblematik der UBS zielen, nicht mit einer pauschalen Verschärfung der Rahmenbedingungen für den gesamten Bankensektor vermischt werden.

Besonders relevant ist das vor dem Hintergrund der aktuellen Situation am Wohnungsmarkt. Die Schweiz hat eine ausgeprägte Wohnungsknappheit, Bewilligungsverfahren dauern lange, Neubauvolumen bleiben hinter dem Bedarf zurück, und Sanierungen – etwa im Zuge der energetischen Gebäudeerneuerung – erfordern erhebliche Investitionen. In einem solchen Umfeld ist eine funktionierende, volumenstarke Kreditvergabe der Banken nicht Luxus, sondern Voraussetzung dafür, dass Wohnraum entsteht und erneuert werden kann. Zusätzliche Kapitalverschärfungen, die auf bereits verengte Bankbilanzen treffen, würden genau jenes Segment weiter verknappen, das der Markt am dringendsten benötigt: Baukredite, Finanzierungen von Mehrfamilienhäusern und Projektentwicklungen.

Unsere Kernbotschaft: Wir sprechen uns nicht gegen eine seriöse Regulierung systemrelevanter Banken aus. Wir weisen aber darauf hin, dass zusätzliche Kapitalvorschriften auf einen Hypothekenmarkt treffen, der sich nach Basel III Final bereits in einer klaren Anpassungsphase befindet. Jede weitere Regulierungsschicht trifft auf bereits verengte Bankbilanzen, und die Wirkung auf die Kreditvergabe wird entsprechend überproportional ausfallen – mit realen Konsequenzen für Wohnraumversorgung, Sanierungstätigkeit und KMU-Investitionen.

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Jetzt die tiefen Zinsen sichern – bevor es zu spät ist

Stadt von oben, Luzern

Ihre Hypothek läuft in ein bis zwei Jahren aus? Dann ist jetzt der richtige Moment, um über eine Forward-Hypothek nachzudenken.

Die Zinswende ist vollzogen. Der SNB-Leitzins liegt seit Juni 2025 bei 0 % – und die meisten Experten erwarten, dass er dort noch längere Zeit verbleibt. Für Eigenhäuserbesitzerinnen und -besitzer bedeutet das historisch günstige Konditionen. Doch genau jetzt, in dieser Phase der Stabilität, lauert eine Falle: die passive Abwartehaltung.

Wer in den nächsten zwölf bis vierundzwanzig Monaten eine Hypothekverlängerung vor sich hat, sollte sich jetzt die Frage stellen: Warum warten, wenn ich die aktuellen Konditionen heute schon festschreiben kann?

Was ist eine Forward-Hypothek?

Eine Forward-Hypothek ist nichts anderes als eine Festhypothek auf Vorrat. Sie schliessen den Vertrag heute ab – zu den heute gültigen Zinsätzen – und die Hypothek tritt erst zu einem zukünftigen Datum in Kraft, nämlich wenn Ihre bestehende Finanzierung ausläuft.

Die meisten Banken bieten Forward-Hypotheken mit einem Vorlauf von bis zu 24 Monaten an. Dafür wird ein kleiner Zinsaufschlag (sog. Forward-Zuschlag) berechnet – in der Regel wenige Basispunkte pro Monat Vorlaufzeit. Dennoch kann die Absicherung unter dem Strich günstiger sein, als auf ungewisse Marktentwicklungen zu warten.

💡  Praxisbeispiel Ihre 10-jährige Festhypothek läuft im März 2027 aus. Heute liegt der Richtzins für eine 10-jährige Festhypothek bei rund 1,70 %. Mit einem Forward-Zuschlag von ~ 0,10 % für 13 Monate Vorlauf sichern Sie sich einen Zinssatz von ca. 1,80 % – heute, verbindlich. Sollten die Zinsen bis März 2027 ansteigen (z. B. auf 2,40 %), haben Sie damit pro Jahr bei einer CHF 800’000.00 – Hypothek rund CHF 4’800.00 gespart.

Warum jetzt – und nicht erst später?

Das aktuelle Zinsumfeld klingt beruhigend: stabil, tief, kalkulierbar. Genau das verleitet viele dazu, abzuwarten. Doch ein Blick auf die jüngere Geschichte zeigt, wie schnell sich das ändern kann.

Drei gute Gründe, jetzt zu handeln:

  • Geopolitische Risiken können Zinsen schnell bewegen. Handelskonflikte, Inflationsschocks oder ein Anziehen der europäischen Wirtschaft können die Kapitalmarktrenditen in wenigen Wochen deutlich nach oben treiben.
  • Festhypotheken sind an die Kapitalmärkte gekoppelt, nicht an den SNB-Leitzins. Selbst wenn die SNB still hält, können 10-jährige Festhypotheken steigen – wie wir es Ende 2025 bereits gesehen haben.
  • Planungssicherheit hat einen eigenen Wert. Wer weiss, was er zahlt, kann sein Budget verlässlich planen – unabhängig davon, was die SNB im nächsten Quartal entscheidet.

Wann lohnt sich die Forward-Hypothek besonders?

Die Forward-Hypothek ist nicht für jede Situation die optimale Lösung – aber in bestimmten Konstellationen ist sie kaum zu schlagen:

  • Ihre Hypothek läuft in 6 bis 24 Monaten aus
  • Sie bevorzugen Planungssicherheit gegenüber kurzfristiger Flexibilität
  • Sie erwarten, dass die Zinsen mittelfristig eher steigen als fallen
  • Sie möchten Ihre aktuelle Situation nutzen, bevor externe Faktoren die Konditionen verschlechtern

Was kostet mich das Abwarten?

Die meisten Hauseigentümerinnen und -eigentümer unterschätzen die Kostenauswirkungen eines Zinsanstiegs von nur einem Prozentpunkt. Dabei ist die Rechnung einfach:

Hypothek CHF1 % Zinsanstieg = … CHF/Jahr mehrÜber 10 Jahre: … CHF
500’000.005’000.0050’000.00
800’000.008’000.0080’000.00
1’200’000.0012’000.00120’000.00

* Vereinfachte Darstellung, ohne Berücksichtigung von Amortisation und Steuern

Warum HYPOPARTNER für die Forward-Hypothek?

Als unabhängiger Hypothekenvermittler haben wir keinen Anreiz, Ihnen ein bestimmtes Produkt einer bestimmten Bank zu empfehlen.

Das bedeutet für Sie konkret:

  • Wir prüfen, ob eine Forward-Hypothek in Ihrer Situation sinnvoll ist – oder ob eine andere Strategie besser passt
  • Wir holen Offerten von mehreren Hypothekargebern ein und verhandeln in Ihrem Namen
  • Sie erhalten eine fundierte, persönliche Empfehlung
  • Sie entscheiden – wir liefern die Grundlage dafür
Ihre Hypothek läuft in den nächsten 24 Monaten aus? Dann sollten wir jetzt über Ihre Möglichkeiten sprechen.

Fazit: Handeln, bevor der Markt es für Sie tut

Die Forward-Hypothek ist kein Wundermittel – aber sie ist ein kluges Instrument für alle, die Verantwortung für ihre Finanzierungskosten übernehmen wollen. Wer heute plant, spart morgen.

Die Frage ist nicht, ob die Zinsen irgendwann steigen werden. Die Frage ist:

Sind Sie vorbereitet, wenn es so weit ist?

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine persönliche Finanzberatung dar. Die genannten Zinssätze und Beispielrechnungen sind illustrativ und können je nach persönlicher Situation abweichen. HYPOPARTNER empfiehlt, alle Finanzierungsentscheide individuell und persönlich zu besprechen.

© 2026 HYPOPARTNER – Unabhängige Hypothekenvermittlung, Schweiz

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Haus verkaufen mit laufender Hypothek – deine Optionen und Kosten

Haus, Fenster

Kurz gesagt: Du kannst dein Haus oder deine Wohnung jederzeit verkaufen, auch wenn die Hypothek noch läuft. Entscheidend ist, was mit der Hypothek passiert: Sie wird abgelöst, auf eine neue Liegenschaft übertragen oder – mit Zustimmung der Bank – von der Käuferschaft übernommen. Welche Variante am günstigsten ist, hängt von Hypothekarmodell, Restlaufzeit und deinen Plänen nach dem Verkauf ab.

Was passiert mit der Hypothek, wenn das Haus verkauft wird?

Die Hypothek ist an die Liegenschaft gebunden: Die Bank hat als Sicherheit einen Schuldbrief auf dem Grundstück. Bei der Eigentumsübertragung muss dieses Pfandrecht geregelt sein. Dafür gibt es drei Wege:

  1. Ablösung: Die Hypothek wird aus dem Verkaufserlös zurückbezahlt.
  2. Übertragung: Du nimmst die Hypothek auf deine neue Liegenschaft mit.
  3. Übernahme: Die Käuferschaft übernimmt die bestehende Hypothek.

Variante 1: Hypothek ablösen beim Verkauf

Das ist der häufigste Weg. Wie teuer er ist, hängt vom Hypothekarmodell ab:

  • SARON-Hypothek: Sie lässt sich je nach Produkt mit einer vertraglichen Kündigungsfrist auflösen, oft ohne grössere Zusatzkosten. Manche Banken vereinbaren aber eine feste Rahmenlaufzeit – ein Blick in den Vertrag lohnt sich.
  • Festhypothek: Wird sie vor Ablauf aufgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau mehrere tausend bis zehntausende Franken betragen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Vereinfacht entspricht sie dem Zinsverlust der Bank: Hypothekarbetrag × Restlaufzeit × Differenz zwischen deinem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld für die Restlaufzeit wieder anlegen kann. Viele Banken rechnen zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr. Die genaue Methode ist von Bank zu Bank verschieden.

Beispiel (vereinfacht, ohne Abzinsung, angenommene Werte): Festhypothek CHF 600’000, Restlaufzeit 3 Jahre, Vertragszins 2.0 %, Wiederanlagesatz 0.8 %. Zinsdifferenz 1.2 % × 3 Jahre × CHF 600’000 = rund CHF 21’600.

Liegt das aktuelle Zinsniveau über deinem Vertragszins, fällt die Entschädigung entsprechend tiefer aus oder entfällt bis auf allfällige Gebühren – auch das handhaben Banken unterschiedlich.

Variante 2: Hypothek auf das neue Haus übertragen

Kaufst du nach dem Verkauf wieder ein Eigenheim, kannst du die bestehende Hypothek oft auf das neue Objekt übertragen. So läuft die Festhypothek zu den bisherigen Konditionen weiter und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Voraussetzungen sind meist:

  • Die Bank akzeptiert die neue Liegenschaft als Sicherheit.
  • Belehnung und Tragbarkeit stimmen auch beim neuen Objekt.
  • Verkauf und Kauf sind zeitlich gut aufeinander abgestimmt.

Liegt der Kauf vor dem Verkauf, braucht es oft eine Überbrückungsfinanzierung. Diese sollte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt sein.

Variante 3: Hypothek an die Käuferschaft übergeben

Eine direkte Übernahme der Hypothek durch die Käuferschaft ist möglich, aber eher selten. Die Bank prüft die Käuferschaft wie bei einer neuen Finanzierung: Eigenmittel, Tragbarkeit und Bonität müssen passen. Interessant ist das vor allem, wenn die bestehende Festhypothek einen tieferen Zins hat als neue Angebote.

Unabhängig von der Hypothek kann der bestehende Schuldbrief oft an die Bank der Käuferschaft übertragen werden. Das spart der Käuferschaft Kosten für die Errichtung eines neuen Schuldbriefs.

Weitere Punkte, die du beim Verkauf klären solltest

  • Grundstückgewinnsteuer: Auf den Gewinn aus dem Verkauf erheben Kanton bzw. Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer. Kaufst du innert angemessener Frist wieder selbstbewohntes Wohneigentum in der Schweiz, ist ein Steueraufschub (Ersatzbeschaffung) möglich. Die Regeln sind kantonal – kläre sie mit einer Steuerfachperson.
  • Vorbezüge aus der Vorsorge: Hast du für den Kauf Gelder aus der Pensionskasse oder Säule 3a bezogen, gelten beim Verkauf besondere Regeln. Kläre diese frühzeitig mit deiner Vorsorgeeinrichtung.
  • Amortisation und Nebenkosten: Prüfe, ob indirekte Amortisationen, Verpfändungen oder Notariats- und Grundbuchkosten im Ablauf berücksichtigt sind.

So gehst du vor

  1. Hypothekarverträge prüfen: Modell, Laufzeit, Kündigungsfristen.
  2. Bei der Bank eine Offerte für die Vorfälligkeitsentschädigung einholen.
  3. Entscheiden, ob du wieder kaufst – und wann.
  4. Varianten vergleichen: Ablösung, Übertragung, Übernahme.
  5. Bank frühzeitig über den geplanten Verkauf informieren und den Ablauf mit Notariat und Käuferschaft abstimmen.

Häufige Fragen

Kann ich ein Haus verkaufen, wenn noch eine Hypothek darauf ist?

Ja. Die Hypothek wird beim Verkauf abgelöst, übertragen oder von der Käuferschaft übernommen. Das wird im Kaufvertrag und mit der Bank geregelt.

Kann ich meine Hypothek auf ein anderes Haus übertragen?

Oft ja, wenn die Bank das neue Objekt als Sicherheit akzeptiert und Belehnung sowie Tragbarkeit stimmen. So lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

Bei einer Festhypothek, die vor Ablauf aufgelöst wird, in der Regel ja. Bei einer SARON-Hypothek fallen je nach Vertrag meist keine oder geringe Kosten an.

Kann die Käuferschaft meine Hypothek übernehmen?

Ja, wenn die Bank zustimmt und die Käuferschaft die Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit erfüllt.

Wir prüfen deine Situation

Wir rechnen für dich durch, was eine Ablösung kostet, ob sich eine Übertragung lohnt und wie Verkauf und neue Finanzierung zeitlich zusammenpassen – unabhängig und mit Angeboten von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen.

Jetzt kostenlos Offerte anfragen · Hypothek verlängern oder wechseln · Kaufnebenkosten beim Hauskauf

Allgemeine Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Vorsorgeberatung. Konditionen und Berechnungsmethoden unterscheiden sich je nach Bank. Stand: Oktober 2026.

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HYPOPARTNER Zinsupdate Dezember 2025: Tiefzinsen bleiben – Planung wird wichtiger

Mehrfamilienhaus, Häuser von oben

Die Renditen von Schweizer Staatsanleihen sowie die Zinssätze für Festhypotheken haben sich seit Mitte November leicht nach oben bewegt. Ursache dafür sind weniger innenpolitische Faktoren, sondern vielmehr eine veränderte Einschätzung der konjunkturellen Risiken und der internationalen Geldpolitik.

Trotz dieser Bewegung bleibt unsere übergeordnete Einschätzung klar: Das Tiefzinsumfeld in der Schweiz dürfte auch 2026 Bestand haben, wenn auch mit punktuellen Schwankungen bei den langfristigen Zinssätzen.

Prognose für Hypothekenzinsen – nächste 12 Monate (in Zahlen)

HypothekAktuelles Zinsniveau*Erwartete Bandbreite (12 Monate)
SARON-Hypothekca. 0.7 – 1.0 %ca. 0.7 – 1.0 %
Festhypothek 3 Jahreca. 1.1 – 1.4 %ca. 1.2 – 1.5 %
Festhypothek 5 Jahreca. 1.2 – 1.5 %ca. 1.3 – 1.6 %
Festhypothek 7–10 Jahreca. 1.6 – 1.9 %ca. 1.7 – 2.0 %
Festhypothek 15 Jahreca. 1.8 – 2.1 %ca. 2.0 – 2.3 %

* Stand per: 17.12.2025 – Richtwerte für gute Bonität, selbstgenutztes Wohneigentum, marktübliche Belehnung. Abhängig von Bank, Objekt und Struktur. Alle Angaben und Prognosen ohne Gewähr. Die genannten Werte stellen keine verbindlichen Offerten dar und können sich jederzeit aufgrund von Marktveränderungen ändern.

Aktuelle Markteinschätzung

Die jüngste Zinsbewegung ist primär am Kapitalmarkt entstanden. Insbesondere die CHF-Swap-Zinssätze, welche als Grundlage für die Preisgestaltung von Festhypotheken dienen, haben über mehrere Laufzeiten hinweg angezogen. Diese Entwicklung wirkt sich zeitverzögert auf die angebotenen Festhypothekarzinsen aus.

Gleichzeitig haben geopolitische und handelspolitische Entwicklungen die Konjunkturrisiken etwas entschärft. Die Wahrscheinlichkeit einer ausgeprägten wirtschaftlichen Abschwächung hat abgenommen – damit sinkt auch der Druck auf zusätzliche geldpolitische Lockerungen.

Geldpolitik: Stabilität statt Experimente

Die Schweizerische Nationalbank hält an ihrem aktuellen Kurs fest. Der Leitzins liegt weiterhin bei 0 Prozent, und aus heutiger Sicht spricht wenig dafür, dass sich daran im Jahr 2026 etwas ändert.

  • Inflation bleibt tief (rund 0,3 Prozent erwartet)
  • Deflation derzeit kein zentrales Szenario
  • Wirtschaftswachstum positiv, aber unter langfristigem Durchschnitt

Diese Kombination spricht klar für Zinsstabilität.

Warum Festhypotheken trotzdem leicht teurer werden können

Auch bei stabilem Leitzins können sich Hypothekarzinsen verändern:

  • Festhypotheken orientieren sich an Kapitalmarktzinsen
  • Internationale Entwicklungen wirken direkt auf Swap-Sätze
  • Besonders mittlere und lange Laufzeiten reagieren sensibel

Sollte sich der wirtschaftliche Ausblick weiter aufhellen, sind moderate Zinsanstiege bei Festhypotheken möglich – vor allem bei Laufzeiten ab 7 Jahren.

Strategische Einordnung: Absichern oder flexibel bleiben

Das aktuelle Zinsumfeld eröffnet zwei unterschiedliche, aber gleichermassen valide Strategien.

Einerseits kann es sinnvoll sein, sich heute langfristig abzusichern, um sich gegen einen möglichen weiteren Anstieg der Festhypothekarzinsen zu schützen. Gerade bei mittleren und längeren Laufzeiten ist der Aufwärtsdruck zuletzt spürbarer geworden.

Wer Planungssicherheit sucht und sein Zinsrisiko bewusst begrenzen will, kann mit einer Festhypothek Zinssicherheit „am Markt einkaufen“.

Andererseits bieten SARON-basierte Hypotheken weiterhin attraktive Konditionen für Kundinnen und Kunden, die sich Flexibilität leisten können. Solange das Zinsniveau tief bleibt, profitieren sie von:

  • aktuell günstigen Finanzierungskosten
  • hoher Anpassungsfähigkeit
  • der Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt in eine Festhypothek zu wechseln

Diese Strategie setzt jedoch voraus, dass Zinsentwicklungen aktiv verfolgt und rechtzeitig Entscheide getroffen werden.

Fazit

Das Schweizer Zinsumfeld bleibt auch 2026 tief – aber nicht spannungsfrei.
Die Unterschiede zwischen Hypothekarformen, Laufzeiten und Anbietern nehmen zu.

Wer frühzeitig plant und seine Finanzierung aktiv steuert, kann sich Zinssicherheit, Flexibilität und Kostenvorteile sichern.

Gerade bei Hypothekarablösungen empfehlen wir, sich 6 bis 18 Monate vor Ablauf mit den Optionen auseinanderzusetzen, um Marktchancen zu nutzen und Konditionen rechtzeitig zu sichern.

HYPOPARTNER unterstützt Sie dabei unabhängig und vorausschauend.

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HYPOPARTNER Zinsausblick – Oktober 2025

Immobilien refinanzieren und Kapital freisetzen

Einschätzung & Prognose (nächste 12 Monate)

Seit Mitte Juli haben die Schweizer Zinsen leicht nachgegeben, teilweise sind kurz- und mittelfristige Renditen sogar ins Negative gefallen. Auslöser war die Ankündigung der US-Notenbank, ihren Leitzins im September um 0,25 Prozentpunkte zu senken.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im September hingegen keine weitere Senkung vorgenommen und den Leitzins bei 0 % belassen. Das ist bemerkenswert, da die SNB seit März 2024 sechs Mal in Folge gesenkt hatte. Gründe für die Pause: Der jüngste leichte Anstieg der Inflation verringert die Deflationssorgen, und auch der Franken hat sich nur moderat verteuert. In diesem Umfeld sieht die SNB aktuell keinen Bedarf, die Zinsen erneut in den negativen Bereich zu senken.

Einschätzung HYPOPARTNER: Der Leitzins dürfte auch in den kommenden Quartalen stabil bei 0 % bleiben. Solange die SNB diesen Kurs hält, bewegen sich auch längerfristige Renditen und Hypothekarzinsen voraussichtlich innerhalb der aktuellen Bandbreite. Besonders bei SARON-Hypotheken ist von einer Seitwärtsbewegung auszugehen.

Ein Szenario mit negativen Leitzinsen wäre nur denkbar, wenn die Weltwirtschaft in eine Rezession abgleitet und die grossen Zentralbanken weltweit stark lockern. Um eine deutliche Frankenaufwertung zu verhindern, könnte die SNB in einem solchen Fall gezwungen sein, den Leitzins zu senken. Dies würde auch die langfristigen Zinsen nach unten drücken.

Prognose für Hypothekenzinsen

Laufzeit / HypothekentypAktueller Richtwert*Erwartete Entwicklung in 12 Monaten
SARON-Hypothekca. 0,55 %weitgehend stabil, mit möglichen kleineren Schwankungen
Festhypothek 3 Jahreca. 0,93 %leichter Anstieg möglich, aber begrenzt
Festhypothek 5 Jahreca. 1,07 %moderater Aufwärtstrend denkbar
Festhypothek 10 Jahreca. 1,40 %bei Marktdruck oder Inflation könnte eine Erhöhung eintreten
Festhypothek 15 Jahreca. 1,58 %langfristig moderater Zinsanstieg möglich

* Richtwerte laut hypo-partner.ch, gültig bei guter Bonität und guter Objektqualität.

Die Haupttendenz: kurzfristige Stabilität, mittelfristig leicht steigender Trend, besonders bei längeren Laufzeiten.

Bedeutung & Empfehlungen für Kunden

  1. Nutzung aktueller Zu­stände:
    Die derzeitigen Zinsniveaus bieten eine gute Gelegenheit, Hypothekenverträge zu prüfen, zu überarbeiten oder neu abzuschliessen — insbesondere bei einem Wechsel in Festhypotheken mit längerer Laufzeit.
  2. Frühzeitige Planung & Absicherung:
    Gerade bei Hypotheken mit bevorstehendem Laufzeitende lohnt es sich, frühzeitig Offerten einzuholen und zukünftige Zinsentwicklungen im Blick zu haben — so kannst du rechtzeitig reagieren, bevor die Zinsen steigen.
  3. Anpassung an individuelle Faktoren:
    Diese Prognose gilt für „Standardfälle“ (gute Bonität, gute Objektqualität). Abweichende Faktoren (schlechte Bonität, hohe Belehnung, spezielle Objektbedingungen) können zu höheren Margen führen.

Fazit

Mit den aktuell publizierten Richtwerten von hypo-partner.ch starten wir in eine Phase, in der Zinsstabilität zu erwarten ist, aber moderate Aufwärtsbewegungen bei Festhypotheken nicht ausgeschlossen sind. Es bleibt wichtig, Zinsentwicklungen im Auge zu behalten und Hypotheken strategisch zu planen.

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Früh dran lohnt sich: Warum es sinnvoll ist, Hypotheken rechtzeitig zu prüfen

Früh dran lohnt sich: Warum es sinnvoll ist, Hypotheken rechtzeitig zu prüfen

Viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer beschäftigen sich erst kurz vor Ablauf ihrer Hypothek mit einer Verlängerung. Doch gerade im aktuellen Marktumfeld kann es sich lohnen, deutlich früher aktiv zu werden – idealerweise 12 bis 18 Monate vor dem Fälligkeitstermin.

Warum frühe Planung ein Vorteil ist

Die Hypothekarzinsen haben sich zuletzt auf einem stabilen Niveau bewegt – aber das kann sich schnell ändern. Wer sich früh mit seiner Anschlussfinanzierung beschäftigt, verschafft sich einen wichtigen Spielraum, um:

  • die Zinsentwicklung über einen längeren Zeitraum zu beobachten,
  • flexibel auf Marktbewegungen zu reagieren, und
  • sich bei Bedarf günstige Konditionen frühzeitig zu sichern – etwa mit einer Vorausfixierung.

Ein zusätzlicher Aspekt, den viele unterschätzen:
Die Abwicklung von Hypothekarverlängerungen oder -ablösungen nimmt bei den Banken zunehmend mehr Zeit in Anspruch. Grund dafür ist unter anderem die starke Auslastung im Finanzierungsgeschäft und die wachsenden regulatorischen Anforderungen. Wer spät dran ist, riskiert Verzögerungen – etwa beim Versand von Offerten, bei internen Freigaben oder bei der Koordination zwischen alter und neuer Bank.

Wie wir Sie unterstützen

Bei HYPOPARTNER begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden aktiv durch diesen Prozess. Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen, welcher Zeitpunkt und welches Modell für Ihre individuelle Situation am besten passt – und behalten dabei nicht nur die Zinsen, sondern auch Ihre Lebensplanung, Ihre Bankbeziehung und alle verfügbaren Optionen im Blick.

Ob Sie in 6 oder 18 Monaten verlängern: Eine rechtzeitige Einschätzung kann unnötigen Druck kurz vor Ablauf vermeiden und gleichzeitig helfen, überraschend gute Konditionen zu verhandeln.

Unser Tipp

Es geht nicht darum, die „richtige Zinsprognose“ zu treffen – sondern um eine kluge Vorbereitung mit ausreichend zeitlichem Spielraum. Sprechen Sie frühzeitig mit uns, damit Sie entspannt und fundiert entscheiden können, wenn es soweit ist – und damit auch die Bankseite genügend Zeit für eine saubere Abwicklung hat.

Yannick Dobler verstärkt HYPOPARTNER ab April 2025

Yannick Dobler, Partner bei HYPOPARTNER

Mit Freude möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich Yannick Dobler per April 2025 als neuen Partner bei HYPOPARTNER gewinnen konnte!

Mit grossem Engagement konnte ich HYPOPARTNER seit Juni 2021 am Markt erfolgreich etablieren und zahlreiche Partnerschaften mit Banken, Maklern, Versicherungen und weiteren Geschäftspartnern schliessen.

Dank des gegenseitigen Vertrauens darf ich ein hohes und stetig wachsendes Kundenaufkommen verzeichnen – dafür bedanke ich mich herzlich!

Deshalb ist es nun an der Zeit, die Firma strategisch zu verstärken, um dem kontinuierlichen Wachstum gerecht werden und unsere Servicequalität hochhalten zu können.

Yannick Dobler bringt nicht nur langjährige Erfahrung aus dem Finanz- und Automobilbereich mit, sondern hat auch diverse Führungsfunktionen erfolgreich ausgeübt. Diese breite Expertise wird die Firma bereichern, indem wir neue Perspektiven und zusätzliche Erfahrung in unserer Zusammenarbeit gewinnen.

Ich bin überzeugt, dass Yannick Dobler mit seiner Erfahrung und seinem Engagement massgeblich dazu beitragen wird, unsere Firma weiterzuentwickeln und unsere Dienstleistungsqualität weiter zu verbessern.

Wir freuen uns darauf, mit Ihnen weiterhin partnerschaftlich zusammenzuarbeiten und neue Möglichkeiten zu erschliessen. Willkommen im Team, Yannick!

Was ändert sich 2025? Die neue Kreditpolitik unter Basel III

Häuser von oben

1. Einleitung: Was bedeutet Basel III für Kreditnehmer?

Seit dem 1. Januar 2025 gelten in der Schweiz die finalen Basel-III-Regeln («Basel III Final»). Diese Richtlinien, die ursprünglich zur Stabilisierung des Finanzsystems entwickelt wurden, haben auch direkte Auswirkungen auf Immobilienkredite – insbesondere bei Renditeobjekten. Doch was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?

2. Strengere Belehnungsrichtlinien – Was sich konkret ändert

Bis Ende 2024 schrieb die Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung bei Renditeobjekten mindestens 25 % Eigenmittel vor. Mit Basel III Final wurde diese befristete Vorgabe per 1. Januar 2025 aufgehoben; seither bestimmen vor allem höhere Risikogewichte, wie viel Eigenkapital die Banken verlangen. In der Praxis erwarten die meisten Institute bei Renditeobjekten weiterhin mindestens 25 % Eigenmittel – teils mehr, wenn die Tragbarkeit über die Mieterträge knapp ist.

Warum also „strengere Richtlinien“?

Während es möglicherweise mehr Spielraum bei der Eigenkapitalquote gibt, steigen die Anforderungen in anderen Bereichen:

  • Risikogewichtung: Die Risikogewichte für Renditeobjekte werden erhöht, was bedeutet, dass Banken mehr Eigenkapital für diese Kredite hinterlegen müssen. Dadurch steigen die Kosten für die Banken, was sie tendenziell vorsichtiger bei der Kreditvergabe macht.
  • Bonitätsprüfung: Banken werden die Kreditnehmer noch stärker auf ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, insbesondere bei langfristigen Finanzierungen.
  • Nachhaltigkeit und Tragbarkeit: Die Tragbarkeit des Kredits wird stärker auf langfristige Einnahmeprognosen abgestützt, was vor allem kleine Investoren vor Herausforderungen stellen könnte.

Beispiel: Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus kaufen und bringt 20 % Eigenkapital ein.

Die Bank wird nun nicht nur die Eigenkapitalquote prüfen, sondern auch sicherstellen, dass die Mieteinnahmen nachhaltig sind und eventuelle Leerstände finanzierbar bleiben. Die Tragbarkeit des Kredits und die langfristige Rentabilität des Objekts werden entscheidend sein.

Fazit: Auch wenn es punktuell Erleichterungen bei der Eigenkapitalquote gibt, führen die höheren Anforderungen an Bonität, Tragbarkeit und Risikobewertung insgesamt zu strengeren Bedingungen für Kreditnehmer. HYPOPARTNER kann hier beratend unterstützen und helfen, optimale Finanzierungslösungen zu finden, die auch den neuen Anforderungen gerecht werden.

3. Strengere Anforderungen und ihre Auswirkungen auf Kreditnehmer

Durch die neuen Vorgaben haben Banken weniger Spielraum bei der Gestaltung von Hypothekenkonditionen. Es wird schwieriger, flexible Kreditlösungen wie variable Zinssätze oder erweiterte Laufzeiten anzubieten. Zudem können Kündigungen und Umstrukturierungen von Hypotheken teurer werden, da Banken durch die zusätzlichen Eigenkapitalkosten Vorfälligkeitsentschädigungen oder höhere Margen durchsetzen müssen.

4. Die Rolle des Brokers: Warum ein Bankenwechsel häufiger wird

Durch die neuen Anforderungen könnte es häufiger zu Bankenwechseln kommen, da bestehende Kredite eventuell nicht mehr zu den neuen Bedingungen passen. Hier kommt die entscheidende Rolle eines unabhängigen Brokers wie HYPOPARTNER ins Spiel:

  • Vergleich von Banken: Wir prüfen, welche Bank Ihnen die besten Konditionen bietet.
  • Begleitung beim Wechsel: Ein Bankenwechsel kann kompliziert sein – wir übernehmen die gesamte Abwicklung.
  • Strategische Beratung: Wir helfen Ihnen, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden.

5. Tipps für Kreditnehmer: Wie Sie sich vorbereiten können

Um gut auf die Veränderungen vorbereitet zu sein, empfehlen wir Ihnen:

  • Frühzeitige Beratung: Lassen Sie Ihre bestehende Finanzierung prüfen.
  • Finanzielle Rücklagen: Stellen Sie sicher, dass Sie genug Eigenkapital zur Verfügung haben.
  • Unabhängige Beratung: Wenden Sie sich an einen erfahrenen Broker wie HYPOPARTNER, der Ihre Interessen vertritt und Ihnen hilft, die besten Konditionen zu sichern.

Nachhaltige Heizungsmethoden: Ein Schlüssel zu günstigeren Hypotheken

Nachhaltige Heizungsmethoden: Ein Schlüssel zu günstigeren Hypotheken

In Zeiten des Klimawandels und steigender Energiepreise rückt das Thema Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus. Eine besonders interessante Entwicklung ist die Möglichkeit, durch nachhaltige Heizungsmethoden günstigere Hypotheken zu erhalten. Dieser Blog-Beitrag beleuchtet, wie dies funktioniert und warum es sowohl für Hausbesitzer als auch für die Umwelt von Vorteil ist.

Was sind nachhaltige Heizungsmethoden?

Nachhaltige Heizungsmethoden sind Systeme, die umweltfreundlicher und energieeffizienter sind als herkömmliche Heizsysteme. Hierzu gehören beispielsweise:

  • Wärmepumpen: Diese nutzen die natürliche Wärme aus der Luft, dem Wasser oder dem Boden und wandeln sie in Heizenergie um.
  • Solarthermie: Solarthermieanlagen nutzen die Sonnenenergie zur Erwärmung von Wasser, das dann für Heizung und Warmwasser genutzt wird.
  • Biomasseheizungen: Diese Heizungen verbrennen organische Materialien wie Holzpellets oder Hackschnitzel und sind CO₂-neutral, da sie nur so viel CO₂ freisetzen, wie die Pflanzen während ihres Wachstums aufgenommen haben.
  • Fernwärme: Hierbei wird die Wärme, die in Kraftwerken oder Industrieanlagen als Abfallprodukt entsteht, genutzt und in Wohngebäude geleitet.

Warum fördern Banken nachhaltige Heizungsmethoden?

Banken und Kreditinstitute haben ein zunehmendes Interesse daran, nachhaltige Projekte zu unterstützen. Dies liegt an mehreren Faktoren:

  1. Risikoreduzierung: Gebäude mit energieeffizienten Heizsystemen haben in der Regel niedrigere Betriebskosten. Dies verringert das Risiko von Zahlungsausfällen, da die Besitzer weniger für Energie aufwenden müssen.
  2. Wertsteigerung der Immobilie: Nachhaltige Heizsysteme erhöhen den Wert einer Immobilie. Ein höherer Immobilienwert bietet der Bank eine bessere Absicherung für die Hypothek.
  3. Förderprogramme und staatliche Anreize: Regierungen auf der ganzen Welt bieten finanzielle Anreize und Förderprogramme für nachhaltiges Bauen und Renovieren. Banken können durch die Vermittlung solcher Kredite ebenfalls profitieren.
  4. Öffentlichkeitsarbeit und Image: Banken, die nachhaltige Projekte fördern, können ihr Image verbessern und sich als umweltbewusste Institutionen positionieren. Dies ist in einer zunehmend umweltbewussten Gesellschaft ein wichtiger Wettbewerbsvorteil.

Wie bekommt man eine günstigere Hypothek durch nachhaltige Heizungsmethoden?

Um eine günstigere Hypothek zu erhalten, sollten folgende Schritte beachtet werden:

  1. Beratung einholen: Sprechen Sie mit HYPOPARTNER über die Möglichkeiten einer nachhaltigen Heizungsmodernisierung und die entsprechenden Hypothekenkonditionen.
  2. Nachhaltigkeitszertifikate: Stellen Sie sicher, dass Ihre nachhaltigen Heizsysteme zertifiziert sind und den aktuellen Standards entsprechen. Zertifikate wie das Energieeffizienzlabel können hierbei hilfreich sein.
  3. Förderprogramme nutzen: Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme, die den Einbau nachhaltiger Heizsysteme unterstützen. Diese Programme können Ihre Investitionskosten senken und gleichzeitig die Attraktivität Ihrer Hypothek erhöhen.
  4. Langfristige Einsparungen darlegen: Erstellen Sie eine Kosten-Nutzen-Analyse, die die langfristigen Einsparungen durch geringere Energiekosten aufzeigt. Dies kann die Bank überzeugen, Ihnen bessere Konditionen anzubieten.
  5. Grüne Hypotheken suchen: Einige Banken und Versicherungen bieten spezielle «grüne Hypotheken» an, die niedrigere Zinssätze für umweltfreundliche Bauprojekte und Renovierungen beinhalten. Recherchieren Sie solche Angebote und vergleichen Sie die Konditionen.

Vorteile für Hausbesitzer und Umwelt

Der Einbau nachhaltiger Heizsysteme und die damit verbundene Möglichkeit, günstigere Hypotheken zu erhalten, bieten zahlreiche Vorteile:

  • Kosteneinsparungen: Nachhaltige Heizsysteme sind in der Regel effizienter und führen zu niedrigeren Heizkosten. Diese Einsparungen können die höheren Anschaffungskosten im Laufe der Zeit ausgleichen.
  • Wertsteigerung: Immobilien mit energieeffizienten Heizsystemen sind oft wertvoller und attraktiver für potenzielle Käufer.
  • Umweltschutz: Durch die Nutzung nachhaltiger Heizmethoden wird der CO₂-Ausstoß reduziert, was einen positiven Beitrag zum Klimaschutz leistet.
  • Zukunftssicherheit: Nachhaltige Heizsysteme sind oft zukunftssicher, da sie weniger von fossilen Brennstoffen abhängig sind, deren Preise in der Zukunft weiter steigen könnten.

Fazit

Nachhaltige Heizungsmethoden sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern können auch finanziell attraktiv sein. Durch den Einbau solcher Systeme können Hausbesitzer von günstigeren Hypotheken profitieren und langfristig Kosten sparen. Zudem tragen sie zur Wertsteigerung ihrer Immobilie bei und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Wer sich über die Möglichkeiten informiert und entsprechende Schritte unternimmt, kann somit sowohl ökonomisch als auch ökologisch profitieren.

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