Was ändert sich 2025? Die neue Kreditpolitik unter Basel III

1. Einleitung: Was bedeutet Basel III für Kreditnehmer?

Ab 2025 treten strengere Vorschriften durch die Basel-III-Regeln in Kraft. Diese Richtlinien, die ursprünglich zur Stabilisierung des Finanzsystems entwickelt wurden, haben auch direkte Auswirkungen auf Immobilienkredite – insbesondere bei Renditeobjekten. Doch was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?

2. Strengere Belehnungsrichtlinien – Was sich konkret ändert

Aktuell müssen bei Renditeobjekten in der Schweiz mindestens 25 % Eigenmittel eingebracht werden. Ab 2025 könnte jedoch unter bestimmten Voraussetzungen ein Eigenmitteleinsatz ab 20 % möglich sein, sofern andere Risikokriterien wie Bonität und langfristige Rentabilität des Objekts erfüllt sind. Dies bedeutet nicht zwangsläufig eine Lockerung der Kreditvergabepolitik, sondern eine differenziertere Risikobewertung, die Banken mehr Flexibilität erlaubt, aber dennoch strenge Kriterien anlegt.

Warum also „strengere Richtlinien“?

Während es möglicherweise mehr Spielraum bei der Eigenkapitalquote gibt, steigen die Anforderungen in anderen Bereichen:

  • Risikogewichtung: Die Risikogewichte für Renditeobjekte werden erhöht, was bedeutet, dass Banken mehr Eigenkapital für diese Kredite hinterlegen müssen. Dadurch steigen die Kosten für die Banken, was sie tendenziell vorsichtiger bei der Kreditvergabe macht.
  • Bonitätsprüfung: Banken werden die Kreditnehmer noch stärker auf ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, insbesondere bei langfristigen Finanzierungen.
  • Nachhaltigkeit und Tragbarkeit: Die Tragbarkeit des Kredits wird stärker auf langfristige Einnahmeprognosen abgestützt, was vor allem kleine Investoren vor Herausforderungen stellen könnte.

Beispiel: Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus kaufen und bringt 20 % Eigenkapital ein.

Die Bank wird nun nicht nur die Eigenkapitalquote prüfen, sondern auch sicherstellen, dass die Mieteinnahmen nachhaltig sind und eventuelle Leerstände finanzierbar bleiben. Die Tragbarkeit des Kredits und die langfristige Rentabilität des Objekts werden entscheidend sein.

Fazit: Auch wenn es punktuell Erleichterungen bei der Eigenkapitalquote gibt, führen die höheren Anforderungen an Bonität, Tragbarkeit und Risikobewertung insgesamt zu strengeren Bedingungen für Kreditnehmer. HYPOPARTNER kann hier beratend unterstützen und helfen, optimale Finanzierungslösungen zu finden, die auch den neuen Anforderungen gerecht werden.

3. Strengere Anforderungen und ihre Auswirkungen auf Kreditnehmer

Durch die neuen Vorgaben haben Banken weniger Spielraum bei der Gestaltung von Hypothekenkonditionen. Es wird schwieriger, flexible Kreditlösungen wie variable Zinssätze oder erweiterte Laufzeiten anzubieten. Zudem können Kündigungen und Umstrukturierungen von Hypotheken teurer werden, da Banken durch die zusätzlichen Eigenkapitalkosten Vorfälligkeitsentschädigungen oder höhere Margen durchsetzen müssen.

4. Die Rolle des Brokers: Warum ein Bankenwechsel häufiger wird

Durch die neuen Anforderungen könnte es häufiger zu Bankenwechseln kommen, da bestehende Kredite eventuell nicht mehr zu den neuen Bedingungen passen. Hier kommt die entscheidende Rolle eines unabhängigen Brokers wie HYPOPARTNER ins Spiel:

  • Vergleich von Banken: Wir prüfen, welche Bank Ihnen die besten Konditionen bietet.
  • Begleitung beim Wechsel: Ein Bankenwechsel kann kompliziert sein – wir übernehmen die gesamte Abwicklung.
  • Strategische Beratung: Wir helfen Ihnen, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden.

5. Tipps für Kreditnehmer: Wie Sie sich vorbereiten können

Um gut auf die Veränderungen vorbereitet zu sein, empfehlen wir Ihnen:

  • Frühzeitige Beratung: Lassen Sie Ihre bestehende Finanzierung prüfen.
  • Finanzielle Rücklagen: Stellen Sie sicher, dass Sie genug Eigenkapital zur Verfügung haben.
  • Unabhängige Beratung: Wenden Sie sich an einen erfahrenen Broker wie HYPOPARTNER, der Ihre Interessen vertritt und Ihnen hilft, die besten Konditionen zu sichern.

Wie entwickeln sich die Zinssätze für Hypotheken in der Schweiz im letzten Quartal 2024?

Aktuelle Situation

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihre Geldpolitik erneut gelockert und den Leitzins zum dritten Mal in Folge gesenkt. Der Zinssatz wurde um 0,25 Prozentpunkte auf 1 Prozent gesenkt, wie die SNB bekanntgab. Darüber hinaus erklärte die Notenbank, dass sie weiterhin bereit sei, bei Bedarf auf dem Devisenmarkt aktiv zu werden.

Laut der SNB ist der Inflationsdruck in der Schweiz im Vergleich zum Vorquartal weiter gesunken. Mit der Senkung des Leitzinses reagiere die SNB auf den anhaltend niedrigen Inflationsdruck.

Weitere Zinssenkungen möglich

Die SNB hat angedeutet, dass in den kommenden Quartalen weitere Zinssenkungen notwendig sein könnten, um die Preisstabilität mittelfristig zu sichern. Der Rückgang der Inflation sei auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter der starke Schweizer Franken, sinkende Ölpreise und bevorstehende Senkungen der Strompreise, erklärte SNB-Präsident Thomas Jordan auf seiner letzten Pressekonferenz.

Prognosen für die Inflation

Die SNB geht davon aus, dass die Inflation in der Schweiz in den Jahren 2025 und 2026 weiter sinken wird. Für diese beiden Jahre wird eine Inflation von 0,6 und 0,7 Prozent erwartet, deutlich weniger als die im Juni prognostizierten 1,1 beziehungsweise 1,0 Prozent. Damit läge die Teuerung wieder im Zielbereich der SNB, der zwischen null und zwei Prozent liegt.

Der Franken als zweite Waffe

Der Schweizer Franken hat laut Jordan zuletzt deutlich an Wert gewonnen. Er stellt neben dem Leitzins die zweite Waffe der SNB im Kampf gegen die Inflation dar. Die Nationalbank hat bereits in den vergangenen Monaten mehrfach ihre Bereitschaft signalisiert, den Devisenmarkt zu beeinflussen, um die Inflation zu steuern.

Bereits im März und Juni hatte die SNB den Leitzins um jeweils 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Davor war der Zinssatz zwischen Juni 2022 und März 2023 in fünf Schritten von -0,75 Prozent auf 1,75 Prozent angehoben worden, bevor die SNB ihn zweimal unverändert ließ.

Prognose der Zinsentwicklung in der Schweiz

Die Zinssätze für Festhypotheken in der Schweiz sind seit dem Zinsentscheid der Schweizer Nationalbank weiter gesunken. Die Zinssenkung von 0.25% war bereits eingepreist in den Zinssätzen für Festhypotheken. Die Ankündigung von weiteren Zinssenkungen in den nächsten Quartalen hat dazu geführt, dass die Zinssätze für Festhypotheken nun noch weiter gesunken sind.

Somit ist bereits eine weitere Zinssenkung in den Zinssätzen für Festhypotheken eingepreist. HYPOPARTNER rechnet damit, dass sich die Zinssätze für Festhypotheken seitwärts bewegen oder leicht sinkend. Es wird bereits damit gerechnet, dass im Dezember 2024 eine weitere Zinssenkung der SNB erfolgt.

Wie sehen die aktuell besten Konditionen für Festhypotheken aus?

Festhypothek 3 Jahre                                                   1.27%

Festhypothek 5 Jahre                                                   1.32%

Festhypothek 10 Jahre                                                 1.53%

Festhypothek 15 Jahre                                                 1.60%

(Stand per 28.09.2024, Alle Angaben ohne Gewähr)

Welche Laufzeiten machen aktuell Sinn?

Je nach Situation ist ein unterschiedlicher Finanzierungsvorschlag/-mix passend. Auf Basis der aktuellen Marktsituation ist je nach Hypothekarhöhe ein Mix von einer Geldmarkthypothek SARON mit einer mittel-/langfristigen Festhypothek sinnvoll. Gerne stelle ich Ihnen unverbindlich und kostenlos einen individuellen Finanzierungsvorschlag zusammen mit den besten Marktkonditionen.

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Nachhaltige Heizungsmethoden: Ein Schlüssel zu günstigeren Hypotheken

In Zeiten des Klimawandels und steigender Energiepreise rückt das Thema Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus. Eine besonders interessante Entwicklung ist die Möglichkeit, durch nachhaltige Heizungsmethoden günstigere Hypotheken zu erhalten. Dieser Blog-Beitrag beleuchtet, wie dies funktioniert und warum es sowohl für Hausbesitzer als auch für die Umwelt von Vorteil ist.

Was sind nachhaltige Heizungsmethoden?

Nachhaltige Heizungsmethoden sind Systeme, die umweltfreundlicher und energieeffizienter sind als herkömmliche Heizsysteme. Hierzu gehören beispielsweise:

  • Wärmepumpen: Diese nutzen die natürliche Wärme aus der Luft, dem Wasser oder dem Boden und wandeln sie in Heizenergie um.
  • Solarthermie: Solarthermieanlagen nutzen die Sonnenenergie zur Erwärmung von Wasser, das dann für Heizung und Warmwasser genutzt wird.
  • Biomasseheizungen: Diese Heizungen verbrennen organische Materialien wie Holzpellets oder Hackschnitzel und sind CO₂-neutral, da sie nur so viel CO₂ freisetzen, wie die Pflanzen während ihres Wachstums aufgenommen haben.
  • Fernwärme: Hierbei wird die Wärme, die in Kraftwerken oder Industrieanlagen als Abfallprodukt entsteht, genutzt und in Wohngebäude geleitet.

Warum fördern Banken nachhaltige Heizungsmethoden?

Banken und Kreditinstitute haben ein zunehmendes Interesse daran, nachhaltige Projekte zu unterstützen. Dies liegt an mehreren Faktoren:

  1. Risikoreduzierung: Gebäude mit energieeffizienten Heizsystemen haben in der Regel niedrigere Betriebskosten. Dies verringert das Risiko von Zahlungsausfällen, da die Besitzer weniger für Energie aufwenden müssen.
  2. Wertsteigerung der Immobilie: Nachhaltige Heizsysteme erhöhen den Wert einer Immobilie. Ein höherer Immobilienwert bietet der Bank eine bessere Absicherung für die Hypothek.
  3. Förderprogramme und staatliche Anreize: Regierungen auf der ganzen Welt bieten finanzielle Anreize und Förderprogramme für nachhaltiges Bauen und Renovieren. Banken können durch die Vermittlung solcher Kredite ebenfalls profitieren.
  4. Öffentlichkeitsarbeit und Image: Banken, die nachhaltige Projekte fördern, können ihr Image verbessern und sich als umweltbewusste Institutionen positionieren. Dies ist in einer zunehmend umweltbewussten Gesellschaft ein wichtiger Wettbewerbsvorteil.

Wie bekommt man eine günstigere Hypothek durch nachhaltige Heizungsmethoden?

Um eine günstigere Hypothek zu erhalten, sollten folgende Schritte beachtet werden:

  1. Beratung einholen: Sprechen Sie mit HYPOPARTNER über die Möglichkeiten einer nachhaltigen Heizungsmodernisierung und die entsprechenden Hypothekenkonditionen.
  2. Nachhaltigkeitszertifikate: Stellen Sie sicher, dass Ihre nachhaltigen Heizsysteme zertifiziert sind und den aktuellen Standards entsprechen. Zertifikate wie das Energieeffizienzlabel können hierbei hilfreich sein.
  3. Förderprogramme nutzen: Informieren Sie sich über staatliche Förderprogramme, die den Einbau nachhaltiger Heizsysteme unterstützen. Diese Programme können Ihre Investitionskosten senken und gleichzeitig die Attraktivität Ihrer Hypothek erhöhen.
  4. Langfristige Einsparungen darlegen: Erstellen Sie eine Kosten-Nutzen-Analyse, die die langfristigen Einsparungen durch geringere Energiekosten aufzeigt. Dies kann die Bank überzeugen, Ihnen bessere Konditionen anzubieten.
  5. Grüne Hypotheken suchen: Einige Banken und Versicherungen bieten spezielle “grüne Hypotheken” an, die niedrigere Zinssätze für umweltfreundliche Bauprojekte und Renovierungen beinhalten. Recherchieren Sie solche Angebote und vergleichen Sie die Konditionen.

Vorteile für Hausbesitzer und Umwelt

Der Einbau nachhaltiger Heizsysteme und die damit verbundene Möglichkeit, günstigere Hypotheken zu erhalten, bieten zahlreiche Vorteile:

  • Kosteneinsparungen: Nachhaltige Heizsysteme sind in der Regel effizienter und führen zu niedrigeren Heizkosten. Diese Einsparungen können die höheren Anschaffungskosten im Laufe der Zeit ausgleichen.
  • Wertsteigerung: Immobilien mit energieeffizienten Heizsystemen sind oft wertvoller und attraktiver für potenzielle Käufer.
  • Umweltschutz: Durch die Nutzung nachhaltiger Heizmethoden wird der CO₂-Ausstoß reduziert, was einen positiven Beitrag zum Klimaschutz leistet.
  • Zukunftssicherheit: Nachhaltige Heizsysteme sind oft zukunftssicher, da sie weniger von fossilen Brennstoffen abhängig sind, deren Preise in der Zukunft weiter steigen könnten.

Fazit

Nachhaltige Heizungsmethoden sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern können auch finanziell attraktiv sein. Durch den Einbau solcher Systeme können Hausbesitzer von günstigeren Hypotheken profitieren und langfristig Kosten sparen. Zudem tragen sie zur Wertsteigerung ihrer Immobilie bei und leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Wer sich über die Möglichkeiten informiert und entsprechende Schritte unternimmt, kann somit sowohl ökonomisch als auch ökologisch profitieren.

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Die erste geldpolitische Lagebeurteilung der SNB steht vor der Türe. Was ist zu erwarten?

Aktuelle Entwicklung der Hypothekarzinssätze in der Schweiz

Die Festlegung der Zinssätze für Festhypotheken basiert auf den Kapitalmarktzinssätzen für verschiedene Laufzeiten in der Schweiz. Dazu kommen eventuelle Risikozuschläge und die Marge der Bank zur Festlegung des Kundenzinssatzes.

Seit Anfang der letzten Woche verzeichneten die Kapitalmarktzinssätze in der Schweiz einen Anstieg, insbesondere bei einer Laufzeit von 5 Jahren war ein Anstieg um 17.95% festzustellen. Besonders am Freitag, dem 15.03.24, war ein signifikanter Anstieg zu verzeichnen. Der Hauptgrund dafür waren die unerwartet höheren Inflationszahlen in den USA.

Kapitalmarktzinssatz für verschiedene Laufzeiten

CHF 3 Jahre                       1.10% (09.03.24)                                  1.26% (15.03.24)

CHF 5 Jahre                       1.06% (09.03.24)                                  1.24% (15.03.24)

CHF 10 Jahre                    1.20% (09.03.24)                                  1.34% (15.03.24)

Was entscheidet die SNB an der ersten geldpolitischen Lagebeurteilung am 21. März 2024?

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihr Ziel als erste grosse Zentralbank erreicht. Die Inflation in der Schweiz liegt wieder innerhalb ihres Zielkorridors. Der von der SNB im Dezember noch befürchtete Preisanstieg zu Jahresbeginn ist ausgeblieben. Stattdessen fiel die Gesamtinflationsrate im Februar auf 1.2% und die Kernrate auf 1.1%.

Ein Grossteil der Kapitalgeber in der Schweiz rechnet mit der ersten Zinssenkung im Juni oder September 2024. Eine frühe Zinssenkung und die daraus resultierende Abschwächung des Schweizer Frankens würden als mögliche Option dienen, um zu verhindern, dass die Schweiz erneut in eine Phase negativer Inflationsraten und Zinsen abrutscht.

Obwohl sich der Trend in die richtige Richtung bewegt und der Inflationsdruck in der Schweiz abgenommen hat, sind die Gefahren einer Inflation keineswegs vollständig ausgeräumt. Die Verbesserungen des letzten Jahres sind grösstenteils auf die Stärke des Schweizer Frankens zurückzuführen, der zu günstigeren Importpreisen geführt hat. Allerdings zeigt sich ein anderes Bild bei inländischen Gütern. Deren Inflationsrate lag in den letzten 14 Monaten nur einmal unter 2 Prozent, nämlich im vergangenen Februar mit 1,9%.

HYPOPARTNER geht davon aus, dass der der Leitzins im März 2024 bei 1.75% bleibt und die erste Senkung auf 1.50% im Juni 2024 erfolgt.

Haben Sie Fragen?

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Wie haben sich die Hypothekarzinssätze in den ersten 6 Wochen im neuen Jahr entwickelt? – Wie geht es nun weiter?

Entwicklung der Zinsen im Jahr 2024
Nachdem überraschend vor 4 Tagen die niedrige Inflationsdaten in der Schweiz veröffentlicht wurden, zeigte der Schweizer Franken gegenüber dem Dollar und dem Euro eine deutliche Schwäche.

Die im Januar überraschend niedrige Inflation, die um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr stiegen, lagen deutlich unter den Erwartungen von Ökonomen, die eine Teuerungsrate zwischen 1,5 und 2,2 Prozent prognostiziert hatten. Daraufhin sind die Zinssätze stark gesunken, aber bereits gestern Freitag, am 16.02.24 wieder stark gestiegen.

Die Kapitalmarktzinssätze sind die Basis für viele Kapitalgeber für die Definierung der Zinssätze für Festhypotheken. Die individuelle Marge und die Risikozuschläge der Bank werden hier noch dazugerechnet und dies ergibt schlussendlich den Kundenzinssatz. Der Kapitalmarktzinssatz für 10 Jahre in CHF ist beispielsweise im Jahr 2024 um 19.8% gestiegen.

Kapitalmarktzinssatz für verschiedene Laufzeiten

CHF 3 Jahre                   1.09% (03.01.24)                              1.22% (16.02.24)

CHF 5 Jahre                   1.08% (03.01.24)                              1.24% (16.02.24)

CHF 10 Jahre                 1.16% (03.01.24)                              1.39% (16.02.24)

Wie geht es nun weiter?

Dieser starke Rückgang der Inflation in der Schweiz im Januar könnte bedeuten, dass die Inflationsrate die Prognose der Schweizerischen Nationalbank für das erste Quartal von 1,8 Prozent deutlich verfehlen wird. Dies erhöht die Erwartung, dass die Schweizerische Nationalbank möglicherweise als erste Zentralbank der G10-Staaten in diesem geldpolitischen Zyklus die Zinsen senken könnte.

Eine potenzielle Zinssenkung würde die Zinsdifferenz zwischen der Schweiz und anderen Währungsräumen, insbesondere der Eurozone und den USA, vergrößern. Dies könnte wiederum zu einer Abwertung des Frankens gegenüber den Vergleichswährungen führen. Mit anderen Worten: Wenn die Zinsen sinken, wird der Franken im Vergleich zu anderen Währungen günstiger.

Die Schweizer Währungshüter treffen in der Regel viermal im Jahr Entscheidungen über die Zinsen, und die nächste geldpolitische Lagebeurteilung ist für den 21. März 2024 geplant.

HYPOPARTNER Empfehlung

Das Jahr 2024 soll das Jahr der Zinssenkungen werden von den Nationalbanken. Die potenziellen Zinssenkungen der Schweizer Nationalbank sind bereits in den Festhypotheken eingepreist. Die Prognosen des Leitzinses der Schweizer Nationalbank gehen aus Expertensicht sehr weit auseinander. Hier mal eine Übersicht.

 Juni 2024September 2024Dezember 2024Ende 2025
J. Safra Sarasin1.50%1.25%1.00%1.00%
Migros Bank1.75%1.50%1.50%1.50%
Pictet1.75%1.50%1.25%0.50%
Raiffeisen Schweiz1.75%1.50%1.50%–
St. Galler Kantonalbank1.75%1.75%1.75%1.25%
UBS1.50%1.25%1.00%1.00%
Zürcher Kantonalbank1.75%1.70%1.50%1.50%
Mittelwert1.71%1.53%1.42%1.15%
Quelle: www.cash.ch

Die meisten Experten rechnen mit einer Senkung des Leitzinssatzes. Die Differenz der SARON-Hypotheken zu den kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken betragen ca. 0.50% bis 0.60%. Daher bleiben Festhypotheken aktuell ziemlich attraktiv.

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Die Zinssätze für kurz- bis mittelfristige Festhypotheken in der Schweiz gibt es für unter 2.00%. Wie geht es weiter?

Aktuelle Entwicklung

Seit dem Entscheid der Schweizer Nationalbank, im September 2023 den Leitzinssatz bei 1.75% zu belassen, sind die Zinssätze für Festhypotheken stark zurückgekommen. Die kurz-/mittelfristigen Festhypotheken sind davon am stärksten betroffen. Der Rückgang der Inflation weltweit hat dazu geführt, dass weder die US-Notenbank FED noch die Europäische Zentralbank die Leitzinsen weiter erhöhen.

Kapitalmarktzinssätze in CHF (Basis für Zinssätze bei Festhypotheken)

Kapitalmarktzinssatz in CHF 3 Jahre                 

19.09.2023                                                          

1.8275%                                                              

01.11.2023                                                         

1.3275%                                                              

Kapitalmarktzinssatz in CHF 5 Jahre

19.09.2023

1.7875%

01.11.2023

1.3525%

Die Kapitalmarktzinssätze sind teilweise bis zu 0.50% zurückgekommen innerhalb von 1 ½ Monaten.

Wie sehen die Entwicklungen aus?

Es hängt vieles von der Entwicklung der Inflation aus. Es gibt einige Risiken, wie zum Beispiel die politischen Unsicherheiten. Insgesamt erwarten die Märkte, dass die Zinssätze in der Schweiz stabil bleiben oder sogar noch weiter zurückkommen. In der 2. Hälfte im 2024 rechnet man sogar damit, dass die Zentralbanken erste Zinssenkungen vornehmen könnten.

HYPOPARTNER Empfehlung

Die kurz-/mittelfristigen Festhypotheken sind aktuell deutlich attraktiver als die SARON-Hypothek. Aktuell kann es Sinn machen sich die attraktiven Konditionen mit kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken zu sichern.

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Wie sehen die Zinsaussichten in der Schweiz aus für das letzte Quartal in diesem Jahr?

Aktuelle Situation

Die Schweizer Nationalbank hat vor knapp 2 Wochen beschlossen, den SNB-Leitzins bei 1,75% unverändert zu lassen. Diese Entscheidung wurde getroffen, um trotz der in den letzten Quartalen verschärften Geldpolitik weiterhin dem bestehenden Inflationsdruck entgegenzuwirken. Der Markt hatte mit einer weiteren Erhöhung von 0.25% auf 2.00% gerechnet.

Ein Grund für die Entscheidung ist die Inflation, die immer weiter zurückgekommen ist über die letzten Monate und im August 2023 noch bei 1.6% lag. Die Inflationsprognose gem. SNB für das Jahr 2024 liegt in der Schweiz bei 1.9% und somit im Bereich der Preisstabilität.

Übersicht Inflation und Zinssätze

Quelle: UBS Quotes

Die Zinssätze in der Schweiz sowie auch die Inflation sind im weltweiten Vergleich immer noch auf einem sehr moderaten Niveau.

Einschätzung von HYPOPARTNER für die Zinssatzentwicklung in der Schweiz


Es sieht so aus, als ob die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Zyklus der Zinsanhebungen abgeschlossen hat. Dies wird voraussichtlich nur begrenzte Auswirkungen auf die langfristigen Zinsen haben. Schon vor der letzten Einschätzung der geldpolitischen Lage war abzusehen, dass die Phase der Zinsanhebungen in absehbarer Zeit enden würde und Zinssenkungen im Jahr 2024 in Erwägung gezogen werden könnten.

Hauptgegner für die Zinssenkungen werden die Risiken für eine erneute höhere Inflation sein. Die künftig erhöhten Mieten durch den Anstieg des Referenzzinssatzes und die steigenden Energiekosten könnten hier eine entscheidende Rolle spielen.

HYPOPARTNER rechnet bis Ende des Jahres mit stagnierenden Zinssätzen bei den Festhypotheken.

Aktuelle Zinssätze bei HYPOPARTNER für SARON und Festhypotheken

(per 05.10.2023, alle Angaben ohne Gewähr)

Festhypothek 3 Jahre                               ab 2.24%

Festhypothek 5 Jahre                               ab 2.25%

Festhypothek 10 Jahre                             ab 2.40%

SARON-Marge                                         ab 2.20%

(SARON: 1.70% + Marge: 0.50%)

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Wie sehen die aktuellen Entwicklungen für die Zinsen in der Schweiz aus und welche Hypothekenlaufzeiten machen aktuell Sinn?

Noch nicht mal ein Jahr ist es her als im September 2022 der Leitzins der schweizerischen Nationalbank im negativen Bereich von -0.25% auf 0.50% angehoben worden ist. Seitdem gab es einige Zinsschritte zur Bekämpfung der Inflation. Nun liegt der Leitzins aktuell bei 1.75% und die Inflation in der Schweiz ist mittlerweile im Zielband der schweizerischen Nationalbank, sprich unter 2.0%.

Aktuelle Entwicklungen

Es scheint als wäre man am Höhepunkt angekommen mit den Zinserhöhungen in der Schweiz. Die Zinssätze für diverse Laufzeiten sind praktisch identisch. Der Kapitalmarktzinssatz in CHF für eine Laufzeit von 3 Jahren und 10 Jahren ist Stand heute genau gleich. Eine Laufzeit über 5 Jahre ist aktuell tiefer als die 3-jährige oder 10-jährige Laufzeit. Diese flache Zinskurve ist ein Zeichen, dass die Zinssätze aus aktueller Einschätzung stagnieren oder im nächsten Jahr sogar leicht sinken werden.

Am 21.09.2023 ist die nächste Lagebeurteilung der schweizerischen Nationalbank.

Die Meinungen am Markt gehen ein wenig auseinander. Man rechnet mit einem Anstieg des Leitzinses von 0.25% auf 2.0% oder die SNB nimmt gar keine Veränderung am Leitzinssatz in der Schweiz vor.

Falls die Leitzinserhöhung im September 2023 durchgeführt wird, wäre die SARON-Hypothek auch mit der besten Marge am Markt teurer als eine aktuelle Festhypothek über 10 Jahre.

Risiken / Chancen

Der Grund für die Leitzinserhöhungen weltweit waren und sind die hohen Inflationen.

Die Inflationszahlen weltweit kamen nun aber stärker als erwartet zurück und man rechnet in den USA und in Europa bereits im 2024 mit Senkungen der Leitzinsen.

Quelle: UBS Quotes: Übersicht Zinssätze und Inflation in diversen Ländern

In Deutschland beträgt der Leitzins mittlerweile 4.25% und in den USA sind wir sogar bei 5.50%. In Deutschland bezahlt man für seine Hypothek mittlerweile Zinssätze um oder höher als 5.0%. In Amerika liegen die Zinsen bei 7.00%.

Es gibt natürlich Risikofaktoren, die die Inflation wieder antreiben können. Für die Marktwirtschaft und den Immobiliensektor ist es allerdings elementar, dass diese Zinsphase nicht zu lange anhalten wird.

Welche Hypothekenlaufzeiten machen aktuell Sinn?

Aktuell liegen die besten Konditionen für Festhypotheken zwischen 3 und 10 Jahre zwischen 2.30% und 2.40% bei HYPOPARTNER. Die beste SARON-Marge erhält man ab 0.50%. Bei einer Zinserhöhung im September der SNB auf 2.0%, würde man mit dem effektiven Zinssatz schon bei 2.50% liegen. Natürlich sind die aktuellen Prognosen so, dass der Leitzins nächstes Jahr wieder sinken wird. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht.

Es macht Sinn, dass man sich eine Strategie zurechtlegt.

Wer Planungssicherheit aufgrund der persönlichen Überzeugung oder finanziellen Situation benötigt, ist gut beraten, mit dem Grossteil der Finanzierung die Sicherheit am Markt mit einer Festhypothek zu wählen.

Wer finanzielle Flexibilität hat, kann aufgrund der aktuellen Marktsituation den Grossteil der Finanzierung im SARON halten.

Gerne berate ich Sie individuell bei diesem Thema.

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Wie sind die aktuellen Entwicklungen am Schweizer Hypothekenmarkt?

Die Zinssätze für Festhypotheken sind in der Schweiz seit der letzten Einschätzung von HYPOPARTNER im April zurückgekommen. Einige Experten gehen davon aus, dass der Höhepunkt des Zinsanstieges nun erreicht ist. Was sind die Gründe dafür?

Aktuelle Situation

Die Inflation ist weiter gesunken von 2.9% im März 2023 auf 2.6% im April 2023. Das Zielband der Inflation von der SNB von maximal 2.0% rückt damit immer näher. Ein weiter Grund ist der Rückgang der Bautätigkeit.

Ein weiterer Stützpunkt für tiefere Zinsaussichten ist der Rückgang der Bautätigkeit in der Schweiz. Höhere Finanzierungskosten, grössere Baukosten und die knappe Renditeaussichten im Verhältnis zum Risiko sind Gründe dafür. Durch die Zuwanderung und Wohnungsknappheit kommt die Schweiz unter Druck die Rahmenbedingungen für Bautätigkeiten attraktiver zu gestalten.

Die Inflation in Europa und USA liegen bei über 5.0%, daher wurde der Leitzins der jeweiligen Nationalbanken erneut erhöht und die Leitzinsen liegen mittlerweile deutlich über den Zinsen in der Schweiz.

Ausblick

Im Juni 2023 rechnet HYPOPARTNER mit einem weiteren Zinsschritt von 0.25%. Damit würde der Leitzins der Nationalbank bei 1.75% liegen. Anschliessend rechne ich mit keinen weiteren Zinsschritten in diesem Jahr in der Schweiz.

Der Referenzzinssatz wird durch die erhöhten Geldmarkt-/Festhypotheken vermutlich im Sommer oder Herbst 2023 steigen. Damit werden auch die Mieten in der ganzen Schweiz steigen. Diese Entwicklung wird die Inflation nochmals befeuern, da Wohnen und Energie über 25% des Schweizerischen Warenkorbs ausmachen.

Die Zinssätze für Festhypotheken sind seit Mitte April teilweise um fast 0.30% zurückgekommen. Es lohnt sich bei Verlängerungen und anstehenden Käufen/Finanzierungen, sich frühzeitig Gedanken zu machen und eine Strategie zu definieren.

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Kann ich meine Liegenschaft oder Wohnung in Deutschland zu attraktiveren Zinskonditionen in CHF in der Schweiz fixieren?

Aktuelle Zinssituation

Die Zinskonditionen in der Schweiz in CHF sind deutlich tiefer als in Deutschland und Europa. Der Leitzins in der Schweiz liegt bei 1.50% und der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei 3.50%. Die Zinsdifferenz ist auch auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt in Deutschland spürbar. Dies hat vor allem damit zu tun, dass die Inflationsraten in Europa und in Deutschland spürbar höher waren und sind als in der Schweiz. Die höheren Zinserhöhungen seit der Tiefzinsphase in Europa im Gegensatz zur Schweiz sollte die Inflation schnellstmöglich eindämmen.

Quelle: UBS Quotes

Gibt es Schweizer Finanzinstitute, die Liegenschaften oder Wohnungen in Deutschland in CHF finanzieren?

Viele Schweizer Bankinstitute haben sich aus dem Hypothekargeschäft in Deutschland zurückgezogen und bieten keine Finanzierungen mehr an für Liegenschaften oder Wohnungen in Deutschland. Es gibt einige wenige Schweizer Finanzinstitute, die nach wie vor Hypotheken in CHF für Deutschland domizilierte Kundschaft mit deutschen Liegenschaften anbieten. Aufgrund der Zinssituation in Deutschland ist das aktuell ziemlich spannend. Für diverse Laufzeiten bei Festhypotheken ist die Zinsdifferenz bei ca. 1.00%. Es lohnt sich also für deutsche Liegenschaften Hypothekarangebote in der Schweiz einzuholen.

Ob Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Renditeobjekte in Deutschland. HYPOPARTNER hilft Ihnen bei Finanzierungsmöglichkeiten weiter.

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