Was ändert sich 2025? Die neue Kreditpolitik unter Basel III

1. Einleitung: Was bedeutet Basel III für Kreditnehmer?

Ab 2025 treten strengere Vorschriften durch die Basel-III-Regeln in Kraft. Diese Richtlinien, die ursprünglich zur Stabilisierung des Finanzsystems entwickelt wurden, haben auch direkte Auswirkungen auf Immobilienkredite – insbesondere bei Renditeobjekten. Doch was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?

2. Strengere Belehnungsrichtlinien – Was sich konkret ändert

Aktuell müssen bei Renditeobjekten in der Schweiz mindestens 25 % Eigenmittel eingebracht werden. Ab 2025 könnte jedoch unter bestimmten Voraussetzungen ein Eigenmitteleinsatz ab 20 % möglich sein, sofern andere Risikokriterien wie Bonität und langfristige Rentabilität des Objekts erfüllt sind. Dies bedeutet nicht zwangsläufig eine Lockerung der Kreditvergabepolitik, sondern eine differenziertere Risikobewertung, die Banken mehr Flexibilität erlaubt, aber dennoch strenge Kriterien anlegt.

Warum also „strengere Richtlinien“?

Während es möglicherweise mehr Spielraum bei der Eigenkapitalquote gibt, steigen die Anforderungen in anderen Bereichen:

  • Risikogewichtung: Die Risikogewichte für Renditeobjekte werden erhöht, was bedeutet, dass Banken mehr Eigenkapital für diese Kredite hinterlegen müssen. Dadurch steigen die Kosten für die Banken, was sie tendenziell vorsichtiger bei der Kreditvergabe macht.
  • Bonitätsprüfung: Banken werden die Kreditnehmer noch stärker auf ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, insbesondere bei langfristigen Finanzierungen.
  • Nachhaltigkeit und Tragbarkeit: Die Tragbarkeit des Kredits wird stärker auf langfristige Einnahmeprognosen abgestützt, was vor allem kleine Investoren vor Herausforderungen stellen könnte.

Beispiel: Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus kaufen und bringt 20 % Eigenkapital ein.

Die Bank wird nun nicht nur die Eigenkapitalquote prüfen, sondern auch sicherstellen, dass die Mieteinnahmen nachhaltig sind und eventuelle Leerstände finanzierbar bleiben. Die Tragbarkeit des Kredits und die langfristige Rentabilität des Objekts werden entscheidend sein.

Fazit: Auch wenn es punktuell Erleichterungen bei der Eigenkapitalquote gibt, führen die höheren Anforderungen an Bonität, Tragbarkeit und Risikobewertung insgesamt zu strengeren Bedingungen für Kreditnehmer. HYPOPARTNER kann hier beratend unterstützen und helfen, optimale Finanzierungslösungen zu finden, die auch den neuen Anforderungen gerecht werden.

3. Strengere Anforderungen und ihre Auswirkungen auf Kreditnehmer

Durch die neuen Vorgaben haben Banken weniger Spielraum bei der Gestaltung von Hypothekenkonditionen. Es wird schwieriger, flexible Kreditlösungen wie variable Zinssätze oder erweiterte Laufzeiten anzubieten. Zudem können Kündigungen und Umstrukturierungen von Hypotheken teurer werden, da Banken durch die zusätzlichen Eigenkapitalkosten Vorfälligkeitsentschädigungen oder höhere Margen durchsetzen müssen.

4. Die Rolle des Brokers: Warum ein Bankenwechsel häufiger wird

Durch die neuen Anforderungen könnte es häufiger zu Bankenwechseln kommen, da bestehende Kredite eventuell nicht mehr zu den neuen Bedingungen passen. Hier kommt die entscheidende Rolle eines unabhängigen Brokers wie HYPOPARTNER ins Spiel:

  • Vergleich von Banken: Wir prüfen, welche Bank Ihnen die besten Konditionen bietet.
  • Begleitung beim Wechsel: Ein Bankenwechsel kann kompliziert sein – wir übernehmen die gesamte Abwicklung.
  • Strategische Beratung: Wir helfen Ihnen, die optimale Finanzierungsstrategie zu finden.

5. Tipps für Kreditnehmer: Wie Sie sich vorbereiten können

Um gut auf die Veränderungen vorbereitet zu sein, empfehlen wir Ihnen:

  • Frühzeitige Beratung: Lassen Sie Ihre bestehende Finanzierung prüfen.
  • Finanzielle Rücklagen: Stellen Sie sicher, dass Sie genug Eigenkapital zur Verfügung haben.
  • Unabhängige Beratung: Wenden Sie sich an einen erfahrenen Broker wie HYPOPARTNER, der Ihre Interessen vertritt und Ihnen hilft, die besten Konditionen zu sichern.

Wie entwickeln sich die Zinssätze für Hypotheken in der Schweiz im letzten Quartal 2024?

Aktuelle Situation

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat ihre Geldpolitik erneut gelockert und den Leitzins zum dritten Mal in Folge gesenkt. Der Zinssatz wurde um 0,25 Prozentpunkte auf 1 Prozent gesenkt, wie die SNB bekanntgab. Darüber hinaus erklärte die Notenbank, dass sie weiterhin bereit sei, bei Bedarf auf dem Devisenmarkt aktiv zu werden.

Laut der SNB ist der Inflationsdruck in der Schweiz im Vergleich zum Vorquartal weiter gesunken. Mit der Senkung des Leitzinses reagiere die SNB auf den anhaltend niedrigen Inflationsdruck.

Weitere Zinssenkungen möglich

Die SNB hat angedeutet, dass in den kommenden Quartalen weitere Zinssenkungen notwendig sein könnten, um die Preisstabilität mittelfristig zu sichern. Der Rückgang der Inflation sei auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter der starke Schweizer Franken, sinkende Ölpreise und bevorstehende Senkungen der Strompreise, erklärte SNB-Präsident Thomas Jordan auf seiner letzten Pressekonferenz.

Prognosen für die Inflation

Die SNB geht davon aus, dass die Inflation in der Schweiz in den Jahren 2025 und 2026 weiter sinken wird. Für diese beiden Jahre wird eine Inflation von 0,6 und 0,7 Prozent erwartet, deutlich weniger als die im Juni prognostizierten 1,1 beziehungsweise 1,0 Prozent. Damit läge die Teuerung wieder im Zielbereich der SNB, der zwischen null und zwei Prozent liegt.

Der Franken als zweite Waffe

Der Schweizer Franken hat laut Jordan zuletzt deutlich an Wert gewonnen. Er stellt neben dem Leitzins die zweite Waffe der SNB im Kampf gegen die Inflation dar. Die Nationalbank hat bereits in den vergangenen Monaten mehrfach ihre Bereitschaft signalisiert, den Devisenmarkt zu beeinflussen, um die Inflation zu steuern.

Bereits im März und Juni hatte die SNB den Leitzins um jeweils 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Davor war der Zinssatz zwischen Juni 2022 und März 2023 in fünf Schritten von -0,75 Prozent auf 1,75 Prozent angehoben worden, bevor die SNB ihn zweimal unverändert ließ.

Prognose der Zinsentwicklung in der Schweiz

Die Zinssätze für Festhypotheken in der Schweiz sind seit dem Zinsentscheid der Schweizer Nationalbank weiter gesunken. Die Zinssenkung von 0.25% war bereits eingepreist in den Zinssätzen für Festhypotheken. Die Ankündigung von weiteren Zinssenkungen in den nächsten Quartalen hat dazu geführt, dass die Zinssätze für Festhypotheken nun noch weiter gesunken sind.

Somit ist bereits eine weitere Zinssenkung in den Zinssätzen für Festhypotheken eingepreist. HYPOPARTNER rechnet damit, dass sich die Zinssätze für Festhypotheken seitwärts bewegen oder leicht sinkend. Es wird bereits damit gerechnet, dass im Dezember 2024 eine weitere Zinssenkung der SNB erfolgt.

Wie sehen die aktuell besten Konditionen für Festhypotheken aus?

Festhypothek 3 Jahre                                                   1.27%

Festhypothek 5 Jahre                                                   1.32%

Festhypothek 10 Jahre                                                 1.53%

Festhypothek 15 Jahre                                                 1.60%

(Stand per 28.09.2024, Alle Angaben ohne Gewähr)

Welche Laufzeiten machen aktuell Sinn?

Je nach Situation ist ein unterschiedlicher Finanzierungsvorschlag/-mix passend. Auf Basis der aktuellen Marktsituation ist je nach Hypothekarhöhe ein Mix von einer Geldmarkthypothek SARON mit einer mittel-/langfristigen Festhypothek sinnvoll. Gerne stelle ich Ihnen unverbindlich und kostenlos einen individuellen Finanzierungsvorschlag zusammen mit den besten Marktkonditionen.

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Muss ich meine auslaufende Hypothek bei der gleichen Bank verlängern, wenn eine weitere Hypothek erst in ein paar Jahren ausläuft?

Wenn man ein Haus oder eine Wohnung kauft oder übernimmt, ist die Schuld in vielen Fällen so hoch, dass es sich lohnt, die ganze Schuld in mehrere Hypothekentranchen zu unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen.

Der grosse Vorteil liegt darin, dass man nicht gezwungen ist, das ganze Schuldkapital zu einem ungünstigen Marktzeitpunkt neu zu regeln, sondern nur mit einem Teil.

Bei der Verlängerung der ersten Hypothekarfälligkeit ist die Bank in einer guten Verhandlungsposition und kann diese bei der Zinsofferte berücksichtigen, sodass man nicht von den besten Marktzinsen profitiert.

Es gibt einige Banken, die bei guter Bonität und Erfüllung der Tragbarkeitskriterien einige Jahre (max. ca. 5 Jahre) im Schuldbrief in den Nachgang gehen und man somit nicht gezwungen ist, bei der bisherigen Finanzierungsbank zu bleiben. Somit bleibt die Flexibilität gegeben, auch wenn eine Hypothek noch länger läuft.

Es ist wichtig, bereits vor Abschluss verschiedener Hypothekenlaufzeiten sich Gedanken zu machen, wie Sie die Tranchen aufteilen wollen, damit Sie bei künftigen Verlängerungen eine möglichst hohe Flexibilität haben.

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Wann soll ich meine Hypothek verlängern und welche Laufzeit soll ich wählen?

Im Dezember 2021 konnte man eine 10-Jährige Festhypothek noch für unter 1% abschliessen und eine 5-Jährige Festhypothek für unter 0.70%. Heute erhält man nur unter besten Voraussetzungen noch eine 10-jährige Festhypothek unter 2% und bei einer 5-jährigen Festhypothek sind wir bereits bei über 1.20% für Top-Konditionen angelangt.

Wenn meine Hypothek in den nächsten 24 Monaten ausläuft, was heisst das konkret für mich?

Nun wichtig ist bei Verlängerungen sich jeweils die Frage zu stellen, wie lange man das finanzierte Objekt noch behalten will. Bei einem potenziellen Verkauf in den nächsten Jahren lohnt es sich nicht eine Festhypothek abzuschliessen, sondern eine flexible Geldmarkthypothek (SARON) abzuschliessen.

Wenn die Voraussetzung erfüllt ist, dass das Objekt noch möglichst lange im Eigentum bleiben soll, dann lohnt es sich sicherlich einen Marktvergleich für verschiedene Laufzeiten einzuholen.

Falls noch eine andere Hypothekentranche weiterläuft, empfehle ich zu beachten, dass die Laufzeiten mindestens 2 Jahre auseinandergehalten werden. Damit minimiert man das Risiko, dass das ganze Schuldkapital zu einem potenziell ungünstigen Marktzeitpunkt ausläuft.

Der GAP zwischen SARON und den Festhypotheken ist viel grösser geworden als noch im letzten Jahr und durch den schnellen Zinsanstieg sind nun einige bereits in eine Festhypothek gewechselt. Der SARON bewegt sich aktuell bei -0.71% und orientiert sich stark am Leitzins der Schweizerischen Nationalbank, der aktuell bei -0.75% liegt.

In der aktuellen Situation lohnt es sich bereits frühzeitig (bis 24 Monate vor Ablauf der Hypothek) verschiedene Angebote für SARON und Festhypotheken einzuholen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Leitzins in der Schweiz noch unverändert ist und man in den letzten Jahren und aktuell mit der SARON Hypothek sehr gut gefahren ist, historisch gesehen sogar am günstigsten. Bei den aktuellen langfristige Zinssätzen müsste der Leitzins der SNB, bzw. der SARON um knapp 2% steigen, damit man das gleiche Niveau hat. Bis man dort ist spart man aktuell mit der Geldmarkthypothek im Vergleich zu den aktuellen Konditionen bei den Festhypotheken.

Die richtige Laufzeit und die richtige Lösung ist sehr individuell und die Entscheidung sollte nicht nur aufgrund der Marktsituation, sondern auch aufgrund der persönlichen Situation gefällt werden.

Welche Hypothek passt zu Ihnen?

Gerne erstelle ich einen individuellen Marktvergleich und finde das beste Angebot auf dem Markt für Sie!

Kontaktieren Sie mich.

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