Dürfen Ausländerinnen und Ausländer in der Schweiz Wohneigentum kaufen? Ja – in vielen Fällen. Ob es eine Bewilligung braucht, hängt von Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Nutzung der Immobilie ab. Geregelt ist das im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), der sogenannten Lex Koller.
Wer gilt als «Person im Ausland»?
Die Lex Koller gilt nur für «Personen im Ausland». Nicht betroffen sind: Schweizerinnen und Schweizer, EU-/EFTA-Bürgerinnen und -Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (in der Regel B- oder C-Bewilligung) sowie Angehörige anderer Staaten mit gültiger Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz. Sie können kaufen wie Schweizerinnen und Schweizer. Eine Bewilligung und die Anmeldung bei der Gemeinde allein genügen nicht – die Behörden können einen Nachweis verlangen, dass du tatsächlich hier lebst.
Übersicht nach Status
| Dein Status | Hauptwohnung | Zweit-/Ferienwohnung | Wohn-Renditeliegenschaft |
|---|
| EU/EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz (B oder C) | Ja, ohne Bewilligung | Ja, ohne Bewilligung | Ja, ohne Bewilligung |
| Andere Staatsangehörigkeit mit C, Wohnsitz in der Schweiz | Ja, ohne Bewilligung | Ja, ohne Bewilligung | Ja, ohne Bewilligung |
| Andere Staatsangehörigkeit mit B, Wohnsitz in der Schweiz | Ja, ohne Bewilligung – eine Wohneinheit am Wohnort, selbst bewohnt | Nur mit kantonaler Bewilligung (siehe unten) | Nicht möglich |
| EU/EFTA-Grenzgänger (G) | – | Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts ohne Bewilligung, zur Eigennutzung | Nicht möglich |
| Wohnsitz im Ausland | Unmittelbar vor dem Zuzug möglich (Feststellung durch den Kanton nötig) | Nur mit kantonaler Bewilligung (siehe unten) | Nicht möglich |
Hauptwohnung mit B-Bewilligung: die Voraussetzungen
- Nur eine Wohneinheit (ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung geht nicht).
- Du musst selbst darin wohnen; Vermieten ist – auch teilweise – nicht erlaubt, solange sie deine Hauptwohnung ist.
- Der Kauf erfolgt auf deinen persönlichen Namen, nicht über eine Gesellschaft.
- Die Grundstücksfläche darf nicht grösser sein als nötig; ab 3’000 m² verweist das Grundbuchamt in der Regel an die kantonale Behörde.
- Bei Bauland muss der Bau innert rund einem Jahr beginnen.
Ziehst du später weg, musst du nicht verkaufen: Du kannst die Wohnung behalten, selbst nutzen oder vermieten. Wer allerdings schon beim Kauf vorhat, die Wohnung nicht selbst zu bewohnen, verstösst gegen das Gesetz.
Zweit- und Ferienwohnungen für Personen im Ausland
Personen im Ausland (dazu zählen auch Drittstaatsangehörige mit B-Bewilligung) können eine Ferienwohnung nur mit kantonaler Bewilligung kaufen: in vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsorten, im Rahmen jährlicher Kontingente und nur in Kantonen, die das vorsehen. Die Nettowohnfläche ist in der Regel auf 200 m², die Grundstücksfläche auf 1’000 m² begrenzt. Einige Kantone erlauben zudem eine Zweitwohnung an einem Ort, zu dem aussergewöhnlich enge wirtschaftliche, wissenschaftliche oder kulturelle Beziehungen bestehen. Ferienwohnungen dürfen periodisch, aber nicht ganzjährig vermietet werden; Zweitwohnungen gar nicht.
Geschäftsliegenschaften
Grundstücke, die einem wirtschaftlichen Zweck dienen (Büros, Läden, Werkstätten, Hotels), kann jede Person ohne Bewilligung erwerben – auch als Kapitalanlage. Wohn-Renditeliegenschaften dagegen können Personen im Ausland nicht erwerben (abgesehen von seltenen Ausnahmen wie dem sozialen Wohnungsbau in einzelnen Kantonen).
Geplante Änderungen
Im April 2026 hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung gegeben, unter anderem eine Bewilligungspflicht für den Wohnungskauf durch Drittstaatsangehörige und Einschränkungen bei Ferienwohnungen. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026. Diese Änderungen sind nicht in Kraft (Stand November 2026) – es gelten weiterhin die Regeln oben. Wir verfolgen das Verfahren und prüfen den aktuellen Stand in jedem Fall.
Finanzierung als Ausländerin oder Ausländer
Darfst du kaufen, gelten für die Finanzierung weitgehend dieselben Regeln wie für alle: in der Regel mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % «harte» Eigenmittel, und Wohnkosten von höchstens rund einem Drittel des Bruttoeinkommens (gerechnet mit einem kalkulatorischen Zins von meist 5 %). Je nach Anbieter spielen Art der Bewilligung, Aufenthaltsdauer und Einkommen in Fremdwährung eine Rolle. Mehr dazu: Hypothek für Ausländer in der Schweiz.
Steuern und Vorsorge
Der Kauf hat auch steuerliche Folgen, etwa die Handhänderungssteuer in einzelnen Kantonen und den Eigenmietwert, dessen Abschaffung im Rahmen eines beschlossenen Systemwechsels vorgesehen ist. Steuer- und Vorsorgefragen gehören nicht zu unserem Tätigkeitsgebiet; dafür arbeiten wir mit Partnern zusammen und stellen auf Wunsch den Kontakt her.
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Quellen: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41) und Verordnung (BewV, SR 211.412.411); Bundesamt für Justiz, Merkblatt «Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland» (Stand 19.03.2026) und Seite «Revision Lex Koller»; Kanton St.Gallen, «Hauptwohnung». Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheidet die Behörde des Kantons, in dem die Immobilie liegt. Stand: November 2026.
