Mit mfh-hypothek.ch macht HYPOPARTNER die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern verständlich. Was hinter dem Portal steckt – und wofür wir stehen.
Ein Mehrfamilienhaus ist eine Unternehmung
Wer ein Eigenheim finanziert, steht vor einer überschaubaren Frage: Reicht das Einkommen, um Zinsen, Unterhalt und Amortisation zu tragen? Bei einem Mehrfamilienhaus verschiebt sich der Blick. Im Zentrum steht nicht mehr allein die Person, sondern die Liegenschaft als wirtschaftliche Einheit – mit Mieterträgen, Leerstandsrisiken, Unterhaltszyklen und einer Laufzeitstrategie, die zu all dem passen muss.
In unserer täglichen Arbeit erleben wir, wie unterschiedlich Banken, Versicherungen und Pensionskassen dasselbe Objekt beurteilen. Die Bewertung, die zulässige Belehnung und die Annahmen zur Tragbarkeit können je nach Institut deutlich voneinander abweichen. Wer diese Mechanik nicht kennt, verhandelt mit einem Informationsnachteil.
Dieses Wissen möchten wir teilen. Deshalb haben wir mfh-hypothek.ch aufgebaut – das Fachportal der HYPOPARTNER für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz. Es soll Eigentümern und Investoren helfen, ihr Objekt so zu verstehen, wie es ein Finanzierungsinstitut sieht.
DER KERN IN EINEM SATZ
Banken beurteilen dasselbe Mehrfamilienhaus unterschiedlich – wer ihre Rechnung kennt, verhandelt auf Augenhöhe.
Wie Banken ein Mehrfamilienhaus beurteilen
Drei Grössen entscheiden darüber, ob und zu welchen Bedingungen ein Mehrfamilienhaus finanziert wird:
- Der Wert der LiegenschaftMassgebend ist nicht allein der Kaufpreis, sondern der Wert, den das Institut anhand der nachhaltig erzielbaren Mieterträge ermittelt. Liegt der Kaufpreis darüber, muss die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln finanziert werden.
- Die BelehnungIn der Praxis erwarten die Institute bei Renditeliegenschaften meist mindestens 25 % Eigenmittel. Der Teil der Hypothek, der über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht, ist innert 15 Jahren zu amortisieren.
- Die TragbarkeitDas Institut prüft, ob die Mieteinnahmen alle laufenden Kosten der Liegenschaft decken: die Hypothekarzinsen, die Nebenkosten für Bewirtschaftung und Unterhalt sowie die Amortisation. Dabei wird bewusst vorsichtig gerechnet – mit einem kalkulatorischen Zins, der deutlich über dem heutigen Marktzins liegt. Bleibt auch dann ein Überschuss, gilt die Finanzierung als tragbar. So ist sichergestellt, dass sich das Objekt auch bei steigenden Zinsen selbst trägt.
Der Kapitalisierungssatz: die zentrale Stellschraube
Um den Wert einer Renditeliegenschaft zu bestimmen, kapitalisieren die Institute den nachhaltig erzielbaren Mietertrag. Vereinfacht gilt:
DIE FORMEL
Ertragswert = nachhaltiger Mietertrag ÷ Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus einem Basiszins und Zuschlägen zusammen – etwa für Bewirtschaftung, Unterhalt, Alterung der Liegenschaft und das Leerstands- beziehungsweise Marktrisiko. Lage, Zustand und Mieterstruktur fliessen damit direkt in den Wert ein. Wie die einzelnen Komponenten gewichtet werden und welcher Mietertrag als nachhaltig gilt, legt jedes Institut nach eigenen Grundsätzen fest.
CHF 4'000'000
Ertragswert bei einem Kapitalisierungssatz von 5,5 % und CHF 220’000 Mietertrag
CHF 3'666'667
Ertragswert bei einem Kapitalisierungssatz von 6,0 % und gleichem Mietertrag
– CHF 333'333
zusätzliche Eigenmittel bei gleichem Kaufpreis
Schon kleine Unterschiede haben also grosse Wirkung. Genau hier liegt einer der Gründe, weshalb sich der Vergleich mehrerer Institute bei Mehrfamilienhäusern besonders lohnt.
VEREINFACHTES BEISPIEL MIT DEN ANSÄTZEN VON HYPOPARTNER
| Kaufpreis | CHF 4’000’000 |
| Eigenmittel (25 %) | CHF 1’000’000 |
| Hypothek | CHF 3’000’000 |
| davon 1. Hypothek (bis zwei Drittel) | CHF 2’666’667 |
| Netto-Mietertrag pro Jahr | CHF 220’000 |
| Kalkulatorischer Zins (5 % auf CHF 3 Mio.) | – CHF 150’000 |
| Nebenkosten (15 % des Mietertrags) | – CHF 33’000 |
| Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre) | – CHF 22’222 |
| Überschuss pro Jahr | CHF 14’778 |
Das Objekt trägt sich also auch bei einem kalkulatorischen Zins, der weit über dem heutigen Marktniveau liegt. Genau diese Rechnung lässt sich auf mfh-hypothek.ch mit den eigenen Zahlen durchspielen – für einen Kauf ebenso wie für die Ablösung einer bestehenden Finanzierung.
Unsere Philosophie: vier Grundsätze
HYPOPARTNER wurde 2021 mit einem klaren Anspruch gegründet: Immobilienfinanzierungen so zu begleiten, wie wir es uns selbst als Kunden wünschen würden. Aus diesem Anspruch sind vier Grundsätze entstanden, die unsere Arbeit prägen – und die auch hinter mfh-hypothek.ch stehen.
Unabhängigkeit
Wir sind an kein Finanzinstitut gebunden und haben keine eigenen Produkte zu verkaufen. Unser Netzwerk umfasst über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist diese Breite entscheidend: Die Bereitschaft, Renditeliegenschaften zu finanzieren, und die Gewichtung der Risiken unterscheiden sich von Institut zu Institut erheblich. Unabhängigkeit heisst für uns, die Lösung zu suchen, die zum Objekt und zu den Zielen unserer Kundinnen und Kunden passt.
Transparenz
Eine fundierte Entscheidung braucht nachvollziehbare Grundlagen. Wir legen offen, mit welchen Annahmen wir rechnen, und zeigen Offerten so, dass sie vergleichbar sind – nicht nur beim Zinssatz, sondern auch bei Laufzeiten, Amortisationsvorgaben und Nebenbedingungen. Unser Honorar ist erfolgsbasiert und wird vor Beginn eines Mandats klar vereinbart.
Verständlichkeit
Regulierung, Zinsumfeld und Mietrecht verändern sich laufend. Unsere Aufgabe ist es, diese Entwicklungen einzuordnen und in eine Sprache zu übersetzen, mit der Eigentümer und Investoren arbeiten können. Wer versteht, wie eine Bank rechnet, trifft bessere Entscheidungen – und verhandelt auf Augenhöhe.
Langfristige Partnerschaft
Eine Finanzierung endet nicht mit der Unterschrift. Festhypotheken laufen aus, Sanierungen stehen an, Portfolios wachsen. Wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden über den Abschluss hinaus und behalten Fälligkeiten und Marktentwicklungen im Blick.
So arbeiten wir: vom Objekt zur Finanzierung
Die Grundsätze zeigen sich am deutlichsten im Ablauf eines Mandats:
- UnterlagenWir stellen gemeinsam zusammen, was die Institute für eine Renditeliegenschaft benötigen: Mieterspiegel, Liegenschaftsabrechnungen, Grundbuchauszug sowie Angaben zur Person oder zur Gesellschaft.
- Analyse und DossierWir prüfen Belehnung und Tragbarkeit und erstellen ein vollständiges Finanzierungsdossier. Ein sauber aufbereitetes Dossier verkürzt die Prüfung und verbessert die Ausgangslage in der Verhandlung.
- AusschreibungDas Dossier geht an ausgewählte Banken, Versicherungen und Pensionskassen – abgestimmt auf Objekt, Volumen und gewünschte Struktur.
- Vergleich und EntscheidSie erhalten die Offerten übersichtlich gegenübergestellt und mit unserer Einschätzung versehen. Die Entscheidung treffen Sie selbst.
mfh-hypothek.ch: unsere Grundsätze als Werkzeug
Mit mfh-hypothek.ch machen wir unser Fachwissen frei zugänglich. Das Portal soll eine erste, fundierte Orientierung bieten – unabhängig davon, ob daraus ein Mandat entsteht.
- Tragbarkeitsrechner für Kauf und Ablösung. Mit wenigen Angaben lässt sich prüfen, ob sich ein Objekt trägt. Die Ansätze sind offen ausgewiesen: kalkulatorischer Zins von 5 %, Nebenkosten von 15 % der Netto-Mieterträge und Amortisation auf zwei Drittel innert 15 Jahren. Wer möchte, sendet das Ergebnis direkt an uns.
- Richtzinsen mit Datum. SARON-Hypotheken sowie Festhypotheken über 5, 10 und 15 Jahre werden werktäglich aktualisiert. Jede Angabe trägt das Datum der letzten Aktualisierung.
- Fachbeiträge mit Quellen. Basel III und die Folgen für Renditeobjekte, der Systemwechsel beim Eigenmietwert, die Laufzeitstrategie zwischen SARON und Festhypothek sowie die laufende Mietrechtsdebatte – jeweils mit den zugrunde liegenden Quellen.
- Regionale Marktinformationen. Eigene Seiten für Zürich, den Thurgau und die Ostschweiz mit Leerwohnungsziffern und Kaufnebenkosten wie der Handänderungssteuer.
- Unterlagen-Checkliste. Eine Übersicht der Dokumente, die Institute für die Prüfung einer Renditeliegenschaft in der Regel verlangen – für Privatpersonen und Gesellschaften.
Die publizierten Kennzahlen prüfen wir wöchentlich gegen die offiziellen Quellen. So bleibt das Portal eine verlässliche Grundlage, auf die man sich auch im Gespräch mit der Bank stützen kann.
Fundiert entscheiden
mfh-hypothek.ch ist für uns mehr als eine Website. Es ist unser Selbstverständnis in Zahlen und Worten: unabhängig vergleichen, offen rechnen, verständlich erklären und langfristig begleiten.
Ob Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, eine auslaufende Festhypothek ablösen oder Ihr Portfolio neu strukturieren möchten: Auf dem Portal finden Sie die Grundlagen, um Ihr Vorhaben einzuschätzen. Für die Umsetzung stehen wir Ihnen in Bottighofen und Zürich zur Verfügung.
Tragbarkeit jetzt selbst berechnen
Kauf oder Ablösung – mit Ihren eigenen Zahlen, in wenigen Minuten.
Für Fragen zu Ihrem Mehrfamilienhaus sind wir gerne für Sie da.
Dario Sauter
Geschäftsführer
M +41 79 531 35 45
dario.sauter@hypo-partner.ch
Yannick Dobler
Partner
M +41 79 237 67 12
yannick.dobler@hypo-partner.ch
HYPOPARTNER GmbH · Bahnweg 2b, 8598 Bottighofen ·
Badenerstrasse 47, 8004 Zürich · T +41 71 508 55 65 · info@hypo-partner.ch
HAFTUNGSAUSSCHLUSS
Dieser Beitrag dient ausschliesslich der allgemeinen Information. Er stellt weder eine Offerte noch eine Finanzierungszusage, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechenbeispiele, einschliesslich der Kapitalisierungssätze, sind vereinfacht und keine Marktangaben; massgebend sind die Bewertung der Liegenschaft, die Kreditprüfung und die Vorgaben des jeweiligen Finanzierungsinstituts. Angaben zu Zinsen, Regulierung und Markt geben den Stand Oktober 2026 wieder und können sich jederzeit ändern. Die HYPOPARTNER GmbH übernimmt keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Aus diesem Beitrag lassen sich keine Ansprüche ableiten.
Beitragsbild: Foto von Claudio Schwarz auf Unsplash, zugeschnitten und mit Logo ergänzt.