Seit dem 2. Juni 2026 bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz bei 1,25 Prozent. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern heisst das: Der bekannteste Hebel auf der Ertragsseite ist auf absehbare Zeit blockiert. Wer seine Rendite verbessern will, muss dort ansetzen, wo tatsächlich noch Bewegung möglich ist – bei den übrigen Kostenfaktoren und bei der Finanzierung.
Warum sich so schnell nichts bewegen wird
Der Referenzzinssatz wird nicht beschlossen, sondern berechnet. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz sämtlicher inländischer Hypothekarforderungen und wird kaufmännisch auf das nächste Viertelprozent gerundet. Dieser Durchschnitt bewegt sich träge: Er umfasst auch ältere, höher verzinste Festhypotheken, die erst bei der jeweiligen Ablösung durch günstigere Tranchen ersetzt werden.
Im letzten Quartal betrug der Rückgang einen einzigen Hundertstel Prozentpunkt. Vor allem aber liegt der Durchschnittszinssatz deutlich näher an der oberen als an der unteren Schwelle: Bis zu einer Erhöhung auf 1,50 Prozent fehlen sechs Hundertstel, bis zu einer Senkung auf 1,00 Prozent deren achtzehn. Die Einschätzungen der grossen Häuser zeigen denn auch eher in die andere Richtung, als viele erwarten: Die UBS erwartet vor Mitte 2027 keine Veränderung, hält einen weiteren Rückgang für wenig wahrscheinlich und sieht den Satz mittelfristig eher wieder bei 1,50 Prozent (Stand ihrer Zinsprognosen per 21. Mai 2026). Die Zürcher Kantonalbank prognostiziert in nächster Zeit ebenfalls keine Veränderung (Stand Juni 2026). Prognosen bleiben allerdings Prognosen – sie hängen am weiteren Verlauf von Konjunktur, Inflation und Geldpolitik.
Hinzu kommt: Von unten wirkt derzeit kein Druck mehr. Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins am 18. Juni 2026 unverändert bei 0,0 Prozent belassen. Bei den Festhypotheken zeigt sich sogar leichter Gegenwind. Die Swap-Sätze sind seit der Eskalation im Nahen Osten Ende Februar 2026 im Zuge höherer Inflationserwartungen angestiegen, und die Analysten der BEKB rechnen mit einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung der längeren Zinsen. Ein zügig sinkender Durchschnittszinssatz ist unter diesen Vorzeichen unwahrscheinlich.
Die drei Hebel, die trotzdem funktionieren
Wenn der Referenzzinssatz als Anpassungsgrund ausfällt, bleiben drei mietrechtliche Kostenfaktoren. Alle drei setzen eine saubere Dokumentation voraus.
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
Nach Artikel 16 VMWG darf der Nettomietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden. Verrechnet werden darf ausschliesslich die Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Nicht wahrgenommene Anpassungen können unter Umständen nachträglich kumuliert geltend gemacht werden – dazu braucht es lückenlose Unterlagen.
Allgemeine Kostensteigerungen
Tatsächlich gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten – Versicherungsprämien, Gebühren, Verwaltungs- und Reparaturkosten – dürfen überwälzt werden. Anders als bei Referenzzinssatz und Teuerung gehen die Meinungen bei diesem Faktor in der Praxis auseinander; er verlangt einen belegbaren Kostenvergleich über mehrere Jahre.
Wertvermehrende Investitionen
Umbauten, Renovationen und energetische Sanierungen können auf die Nettomiete aufgerechnet werden. Die zulässige Erhöhung ergibt sich aus dem wertvermehrenden Anteil, der Lebensdauer, dem Referenzzinssatz und einem pauschalen Zuschlag von ein bis zwei Prozent des Investitionsbetrags für Unterhalt, Verwaltung und Risiko. Ein tiefer Referenzzinssatz senkt hier allerdings auch die überwälzbare Verzinsung.
Zur Einordnung des blockierten Hebels: Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, berechtigt das bei Sätzen unter 5 Prozent zu einer Mietzinserhöhung von 3 Prozent (Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG). Sinkt er um 0,25 Prozentpunkte, beträgt der Senkungsanspruch dagegen 2,91 Prozent – die Asymmetrie entsteht, weil vom bestehenden Mietzins heruntergerechnet wird. Beide Bewegungen stehen derzeit still. Unabhängig davon gilt: Mietverhältnisse, die noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5 Prozent oder höher beruhen, haben weiterhin einen Senkungsanspruch, der aber aktiv geltend gemacht werden muss.
Der Renditerahmen – und was sich daran gerade ändern könnte
Für die zulässige Rendite ist der Referenzzinssatz ebenfalls der Ankerwert. Mit dem Leitentscheid BGE 147 III 14 vom Oktober 2020 hat das Bundesgericht zwei Parameter geändert: Das investierte Eigenkapital ist neu zu 100 Prozent statt zu 40 Prozent an die Teuerung anzupassen, und der zulässige Ertrag darf den Referenzzinssatz um 2 Prozentpunkte statt um 0,5 Prozentpunkte übersteigen, sofern dieser bei 2 Prozent oder darunter liegt.
Beim heutigen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent liegt die maximal zulässige Nettorendite damit bei 3,25 Prozent.
Dieser Rahmen wird derzeit auf Verordnungsstufe nachgezogen. Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 die Vernehmlassung zur Teilrevision der VMWG eröffnet; sie dauerte bis zum 5. Juni 2026. Vorgesehen ist unter anderem, dass bis zu einem Referenzzinssatz von 2 Prozent weiterhin ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten gilt und der Zuschlag ab 2,25 Prozent schrittweise um 0,25 Prozentpunkte reduziert wird, bis er sich ab 6 Prozent bei 0,5 Prozentpunkten stabilisiert. Zusätzlich sollen die Begriffe der Bruttorendite und der wertvermehrenden Investitionen erstmals in der Verordnung definiert werden. HEV und SVIT haben die Vorlage begrüsst, der Mieterinnen- und Mieterverband sie scharf kritisiert. Nach Auswertung der Vernehmlassung entscheidet der Bundesrat über das weitere Vorgehen – ein Ergebnis liegt zum Redaktionsschluss dieses Beitrags nicht vor.
Wo für Sie tatsächlich Bewegung drin ist: die Finanzierung
Hier liegt der Punkt, der in der öffentlichen Diskussion über den Referenzzinssatz fast immer untergeht. Der Wert von 1,31 Prozent ist ein Durchschnitt des gesamten Schweizer Hypothekarmarkts. Er sagt nichts darüber aus, zu welchem Satz Ihre eigene Finanzierung läuft – und er ist alles andere als eine Benchmark, an der man sich orientieren sollte.
Die Spannbreite im Markt ist beträchtlich: Zwischen einem durchschnittlichen und einem gut verhandelten Abschluss für eine zehnjährige Festhypothek liegen erfahrungsgemäss rund 40 Basispunkte. Diese Differenz ist keine Verhandlungsfolklore, sondern der Unterschied zwischen Anbietergruppen: Banken, Versicherungen und Pensionskassen bepreisen Renditeobjekte unterschiedlich, gewichten Lage, Mieterspiegel und Leerstandsrisiko verschieden und arbeiten mit abweichenden Tragbarkeitsannahmen.
| Modellrechnung Mehrfamilienhaus | |
|---|---|
| Hypothekarvolumen | CHF 2’400’000 |
| Ausgangszins 10 Jahre (1,88 %) | CHF 45’120 p. a. |
| Bestkondition 10 Jahre (1,48 %) | CHF 35’520 p. a. |
| Differenz pro Jahr | CHF 9’600 |
| Über zehn Jahre | CHF 96’000 |
Die Rechnung arbeitet mit angenommenen Zinssätzen; der effektive Satz hängt von Objekt, Belehnung, Mieterspiegel und Bonität ab. Die Grössenordnung zeigt aber, worum es geht: Auf der Finanzierungsseite lässt sich ein Betrag bewegen, der nicht von einem Behördenentscheid abhängt – anders als auf der Ertragsseite.
Was wir Eigentümerinnen und Eigentümern jetzt empfehlen
- Ablaufkalender erstellen. Alle Tranchen mit Fälligkeit bis 2029 erfassen. Bei mehreren Objekten zeigt sich fast immer eine ungewollte Klumpung auf ein einzelnes Jahr.
- Tranchen entzerren. Eine gestaffelte Fälligkeitsstruktur reduziert das Risiko, ein ganzes Portfolio in einem einzigen ungünstigen Zinsmoment verlängern zu müssen.
- Frühzeitig verlängern prüfen. Bei stabilen bis leicht steigenden Erwartungen für Festhypotheken ist ein Forward-Abschluss eine ernsthafte Option – die Konditionen dafür unterscheiden sich zwischen den Anbietern erheblich.
- Anbietergruppe hinterfragen. Wenn die Finanzierung seit Jahren bei derselben Bank liegt, lohnt sich ein Vergleich mit Versicherungen und Pensionskassen.
- Mietzinsdokumentation aktualisieren. Teuerungsstand und Kostenentwicklung seit der letzten Mietzinsfestsetzung sauber festhalten, damit der Anspruch belegbar bleibt.
Die nächsten Termine
| 1. September 2026 | Bekanntgabe des hypothekarischen Referenzzinssatzes durch das BWO |
| 24. September 2026 | Geldpolitische Lagebeurteilung der SNB |
| 1. Dezember 2026 | Nächste Bekanntgabe des Referenzzinssatzes |
| 10. Dezember 2026 | Geldpolitische Lagebeurteilung der SNB |
| offen | Entscheid des Bundesrates zur Teilrevision der VMWG nach Auswertung der Vernehmlassung |
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Haftungsausschluss
Dieser Beitrag dient ausschliesslich der allgemeinen Information und stellt weder eine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung noch ein Angebot oder eine Empfehlung zum Abschluss eines Finanzierungsgeschäfts dar. Die dargestellten Zinssätze, Marktwerte und Prognosen Dritter geben den Stand vom 23. Juli 2026 wieder, verstehen sich als Richtwerte bei guter Kundenbonität und Objektqualität und können sich jederzeit ändern.
Die Modellrechnung beruht auf angenommenen Zinssätzen und dient allein der Veranschaulichung der Grössenordnung; sie bildet weder konkrete Marktrichtwerte noch im Einzelfall erhältliche Konditionen ab. Der effektiv erhältliche Zinssatz hängt unter anderem von Objekt, Lage, Belehnungshöhe, Mieterspiegel, Leerstandssituation und Bonität ab.
Die Ausführungen zum Mietrecht, zur zulässigen Rendite und zur laufenden Teilrevision der VMWG geben den Stand der Rechtslage und des Gesetzgebungsverfahrens zum Redaktionsschluss wieder. Sie ersetzen keine mietrechtliche Beratung im Einzelfall. Für die Beurteilung konkreter Mietzinsanpassungen empfehlen wir den Beizug einer mietrechtlichen Fachperson.
Alle Angaben ohne Gewähr. Eine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität wird ausgeschlossen.
