In den ersten 3 Teilen sind wir auf die verschiedenen Bewertungsmethoden eingegangen und welche Bewertungsmethode sich für welche Immobilie eignet, um eine bestmögliche Grundlage zu schaffen, ob der Kaufpreis der Wunschimmobilie auch dem aktuellen Marktwert entspricht. Wenn dieser Schritt abgeschlossen ist und die Wunschimmobilie gekauft werden soll, ist man bereits schon einen Schritt näher an der Realisierung eines Eigenheims.

Im letzten Teil stehen die Belehnungsgrundsätze der Banken, der Steuerwert und der Gebäudeversicherungswert im Fokus. Je nach Immobilie ist man verpflichtet mehr oder weniger Eigenmittel zu bringen.

Als Immobilieneigentümer ist es wichtig, dass man die steuerliche Veränderung und die Gebäudeversicherung kennt und versteht.

Wie sehen die Belehnungsgrundsätze der verschiedenen Immobilien aus?

(Belehnungsgrundsatz = Höhe der Schuld in % zum Verkehrswert (Marktwert))

Art der Immobilie                  Belehnungsgrundsatz                    Eigenmittel

Einfamilienhaus,

Eigentumswohnung                 80%                                                     20%

Ferienhaus, Ferienwohnung     60%                                                     40%

Mehrfamilienhaus                     75%                                                     25%

Bürogebäude,

Geschäftshaus                           60%-70%                                           30%-40%

Grossgewerbe, Industrie           50%                                                     50%

Hotels                                         50%-60%                                           40%-50%

Steuerwert

In vielen Kantonen wird der Steuerwert vom Steueramt in der Gemeinde bestimmt, wo sich die Immobilie befindet. In wenigen Kantonen wird der Steuerwert durch die Gebäudeversicherungsanstalt definiert.

Die Eigentümer einer Liegenschaft sind verpflichtet den Steuerwert als Vermögen zu versteuern. Vielfach beträgt dieser Wert rund 60% bis 80% des effektiven Markwertes.

Es kommt eine weitere steuerliche Belastung hinzu. Der Eigenmietwert – im Schweizer Steuerrecht auch als «Mietwert für selbst genutzte Liegenschaften» bezeichnet – ist eine Steuer auf fiktive Einkünfte. Diese Einkünfte entsprechen den angenommenen Miet- und Pachteinnahmen, die ein Eigentümer bei Vermietung seiner Liegenschaft erhalten würde.

Gebäudeversicherungswert

In der Schweiz ist es in den meisten Kantonen obligatorisch ein Gebäude für Feuer- und Elementarschäden bei der kantonalen Gebäudeversicherung zu versichern. Der Versicherungswert wird nach einer Schätzung des Gebäudes definiert.

Der Landwert wird bei der Schätzung abgezogen, da nach einem Brand beispielsweise der Boden noch vorhanden ist. Der Sinn dieser Versicherung ist, dass nach einem Schaden ein gleichwertiges Gebäude wieder gebaut werden kann.

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