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Eine Hypothek bei Erbschaft oder Erbvorbezug lässt sich in der Regel gut lösen, wenn die Bank die Tragbarkeit der übernehmenden Person bejaht und die Eigenmittel stimmen. Übernimmst du eine geerbte Liegenschaft, musst du meist die bestehende Hypothek weiterführen oder neu finanzieren und allenfalls Miterben auszahlen. Erhältst du einen Erbvorbezug, kann dieser als Eigenmittel für den Kauf eines Eigenheims dienen.

Auf dieser Seite erfährst du, wie die Finanzierung in diesen Situationen typischerweise abläuft und welche Punkte du früh klären solltest.

Hypothek bei Erbschaft: geerbte Liegenschaft übernehmen

Mit dem Tod gehört eine Liegenschaft bei mehreren Erbinnen und Erben zunächst der Erbengemeinschaft gemeinsam. Damit die Erben darüber verfügen können, wird der Erbgang im Grundbuch angemeldet. Soll die Liegenschaft danach an eine einzelne Person gehen, regelt ihr das in einem Erbteilungsvertrag. Dafür braucht es in der Regel eine Bescheinigung darüber, wer erbberechtigt ist; welche Behörde sie ausstellt, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Lastet auf der Liegenschaft eine Hypothek, geht diese nicht einfach stillschweigend auf dich allein über. Die Bank will wissen, wer künftig Schuldnerin oder Schuldner ist, und prüft deine finanzielle Situation. Je nach Laufzeit und Konditionen kann es sinnvoll sein, die bestehende Hypothek weiterzuführen oder bei Ablauf neu zu verhandeln.

Wie finanziere ich die Auszahlung der Miterben?

Meist über eine Erhöhung der Hypothek, ergänzt durch eigene Mittel. Möchtest du die Liegenschaft allein übernehmen, steht deinen Geschwistern oder anderen Miterben ihr Anteil am Wert zu. Diesen Betrag musst du finanzieren, zusätzlich zur bestehenden Hypothek. Die Bank betrachtet das wie eine neue Finanzierung:

• Wert der Liegenschaft: Massgebend ist der Belehnungswert der Bank, nicht zwingend der Wert, den ihr unter euch vereinbart.
• Belehnung: Üblicherweise wird selbstbewohntes Eigentum bis rund 80 % des Belehnungswerts finanziert. Dein eigener Erbanteil kann dabei als Eigenmittel zählen.
• Tragbarkeit: Die Wohnkosten aus kalkulatorischem Zins, Nebenkosten und Amortisation sollten in der Regel höchstens einen Drittel deines Bruttoeinkommens betragen.
• Nutzung: Willst du die Liegenschaft vermieten statt selbst bewohnen, gelten oft andere Anforderungen an Eigenmittel und Tragbarkeit.

Erbvorbezug, Schenkung und Familiendarlehen als Eigenmittel

Viele Eltern unterstützen ihre Kinder beim Kauf eines Eigenheims. Banken schauen dabei genau hin, in welcher Form das Geld fliesst:

Bei einem Darlehen innerhalb der Familie lohnt sich eine schriftliche Vereinbarung mit Betrag, Zins, Rückzahlung und dem, was im Erbfall gelten soll. Das schafft Klarheit gegenüber der Bank und unter den Geschwistern.

Erbrecht, Steuern und Grundbuch: wer was klärt

Ein Erbvorbezug kann später bei der Erbteilung eine Rolle spielen, und es gibt Pflichtteile, die Erben zustehen. Für Erbteilung, Pflichtteile und die Gestaltung von Erbvorbezug oder Schenkung ziehst du am besten das Notariat oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt bei. Das Notariat bzw. das Grundbuchamt ist auch für die Eintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers im Grundbuch zuständig.

Zu den Steuern: Die Erbschafts- und die Schenkungssteuer sind kantonal geregelt; auf Bundesebene gibt es keine. Wie hoch eine allfällige Steuer ist und wer sie bezahlt, ist von Kanton zu Kanton verschieden. Auch ein Erbvorbezug kann steuerlich relevant sein. Für deine konkrete Situation wendest du dich an eine Steuerberatung oder die kantonale Steuerverwaltung.

Wie HYPOPARTNER dich bei der Finanzierung begleitet

Wir kümmern uns um die Finanzierung, während Notariat, Anwältin oder Steuerberatung die rechtlichen und steuerlichen Fragen klären. Als unabhängiger Hypothekenbroker vergleicht HYPOPARTNER Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Konkret heisst das:

• Wir prüfen, ob die Übernahme und die Auszahlung der Miterben für dich tragbar sind.
• Wir zeigen dir, wie Banken deinen Erbvorbezug, eine Schenkung oder ein Familiendarlehen einordnen.
• Wir bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf und begleiten dich bis zur Unterschrift.

Du hast dabei eine persönliche Ansprechperson an unseren Standorten in Zürich und Bottighofen.

Transparent von Anfang an: Wir legen vorab mit dir fest, ob unsere Begleitung kostenlos ist oder ob wir eine Erfolgsprovision vereinbaren.

Möchtest du wissen, ob du die geerbte Liegenschaft übernehmen kannst oder wie dein Erbvorbezug in die Finanzierung passt? Schreib uns an info@hypo-partner.ch, ruf uns an unter +41 71 508 55 65 oder unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• ch.ch: Erbschaftssteuer
• ch.ch: Schenkungssteuer
• ch.ch: Erbschein
• Grundbuch- und Vermessungsamt Basel-Stadt: Merkblatt Erbteilung
• FINMA: Hypothekarfinanzierungen (Selbstregulierung der Bankiervereinigung)

Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf umfassen vor allem Notariats- und Grundbuchgebühren, je nach Kanton eine Handänderungssteuer sowie die Kosten für die Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen. Wie hoch sie ausfallen, hängt stark vom Kanton ab. Wichtig für deine Planung: Diese Kosten musst du in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen, zusätzlich zu den Eigenmitteln für den Kaufpreis.

Kaufnebenkosten beim Hauskauf: die wichtigsten Posten

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommen typischerweise diese Kosten auf dich zu:

• Beurkundung: Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden. Dafür fallen Notariatsgebühren an.
• Grundbuch: Für die Eintragung der Eigentumsübertragung erhebt das Grundbuchamt Gebühren.
• Handänderungssteuer: Einige Kantone besteuern den Eigentumswechsel, andere nicht.
• Schuldbriefe: Für die Hypothek braucht es ein Grundpfand. Wird ein neuer Schuldbrief errichtet oder ein bestehender erhöht, kostet das ebenfalls Gebühren.
• Weitere Kosten: etwa eine Schätzung der Liegenschaft, Publikationsgebühren oder Mehrwertsteuer auf einzelnen Gebühren.

Wie hoch ist die Handänderungssteuer?

Das ist je nach Kanton verschieden: Manche Kantone erheben eine Handänderungssteuer auf den Kaufpreis, andere kennen nur Gebühren, und der Kanton Schwyz erhebt laut Eidgenössischer Steuerverwaltung gar keine Handänderungssteuer. Steuerpflichtig ist in der Regel die erwerbende Person; in einigen Kantonen haftet der Verkäufer mit.

Die folgende Übersicht zeigt belegte Angaben für ausgewählte Kantone. Tarife können sich ändern – für deinen Fall gilt die Auskunft des zuständigen Notariats bzw. Grundbuchamts.

Angaben der ESTV gemäss Steuerdokumentation «Handänderungssteuer», Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022; Thurgau gemäss Grundbuch- und Notariatsverwaltung, Stand 1. Januar 2024.

Schuldbriefe: Errichtung oder Erhöhung

Die Hypothek wird mit einem Schuldbrief auf der Liegenschaft gesichert. Ob bestehende Schuldbriefe des Verkäufers ausreichen oder ob ein neuer Schuldbrief errichtet oder ein bestehender erhöht werden muss, wirkt sich auf die Kosten aus. Für die Errichtung von Grundpfandrechten erheben mehrere Kantone Gebühren oder Abgaben, oft bemessen an der Pfandsumme. Zwei belegte Beispiele:

• Thurgau: Beurkundungsgebühr 1 ‰ (zzgl. MWST) und Grundpfandgebühr 1,5 ‰ der Pfandsumme.
• Schaffhausen: insgesamt 3 ‰ (Beurkundung 1 ‰, Errichtung 2 ‰).

In anderen Kantonen gelten andere Tarife. Deshalb lohnt es sich, schon bei der Finanzierungsplanung zu klären, welche Schuldbriefe vorhanden sind.

Schätzung, Eigenmittel und weitere Fallstricke

Bevor ein Kapitalgeber eine Hypothek zusagt, bewertet er die Liegenschaft. Ob dafür Schätzungskosten anfallen, ist je nach Anbieter und Objekt unterschiedlich. Häufige Fallstricke bei den Kaufnebenkosten:

• Nebenkosten unterschätzt: Die Eigenmittel reichen zwar für den Kaufpreis, aber nicht mehr für Gebühren und Steuern.
• Nebenkosten nicht belehnbar: Banken, Versicherungen und Pensionskassen finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus eigenen Mitteln kommen.
• Kantonale Unterschiede übersehen: Zwischen zwei Nachbarkantonen können die Kosten deutlich auseinanderliegen.
• Kostenverteilung im Kaufvertrag: Wer welche Kosten trägt, wird im Kaufvertrag geregelt. Lies diesen Punkt genau.

Für die genaue Berechnung der Gebühren und Steuern in deinem Fall ist das Notariat die richtige Anlaufstelle; bei steuerlichen Fragen ziehst du am besten eine Steuerberatung bei. Wir kümmern uns um die Finanzierung.

So hilft dir HYPOPARTNER bei der Planung

HYPOPARTNER ist ein unabhängiger Hypothekenbroker mit Standorten in Zürich und Bottighofen. Wir vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, rechnen die Kaufnebenkosten von Anfang an in deine Eigenmittelplanung ein, bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf und begleiten dich bis zur Unterschrift. Du hast dabei eine persönliche Ansprechperson.

Transparent von Anfang an: Wir legen vorab mit dir fest, ob unsere Begleitung kostenlos ist oder ob wir eine Erfolgsprovision vereinbaren.

Du erreichst uns per E-Mail an info@hypo-partner.ch oder telefonisch unter +41 71 508 55 65. Gern kannst du auch direkt eine unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV: Steuerdokumentation «Handänderungssteuer»
• Grundbuch- und Notariatsverwaltung Thurgau: Gebühren Handänderung
• Kanton Thurgau: Beantwortung der Motion zur Abschaffung der Handänderungssteuer
• Kanton Schwyz: Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter (SRSZ 213.512)

Eine Hypothek als Grenzgänger oder mit einem Einkommen in Euro ist in der Schweiz möglich, wird von Banken, Versicherungen und Pensionskassen aber genauer geprüft als ein reines Franken-Einkommen. Entscheidend sind eine Tragbarkeit, die auch bei einem schwächeren Euro aufgeht, vollständige Unterlagen und – je nach Staatsangehörigkeit und Wohnsitz – die Regeln der Lex Koller. Mit dem passenden Kapitalgeber und einem sauberen Dossier lässt sich vieles lösen.

Hypothek für Grenzgänger und die Grenzregion: die Ausgangslage

Rund um Kreuzlingen und Konstanz ist es Alltag, dass Leben und Arbeit über die Grenze hinweg stattfinden. Typische Situationen, mit denen wir zu tun haben:

• Du wohnst in der Schweiz und beziehst dein Einkommen ganz oder teilweise in Euro, etwa von einem Arbeitgeber in Deutschland.
• Ihr seid ein Paar, und eine Person verdient in Franken, die andere in Euro.
• Du hast Einkünfte aus dem Ausland, zum Beispiel aus einer Selbständigkeit oder aus Vermietung.
• Du wohnst in Deutschland, arbeitest in der Schweiz und möchtest hier Wohneigentum kaufen.

In allen Fällen gelten die üblichen Schweizer Finanzierungsregeln: In der Regel braucht es mindestens 20 % Eigenmittel bei selbstbewohntem Eigentum, davon mindestens 10 % «harte» Eigenmittel, und die Belehnung liegt üblicherweise bei höchstens 80 %. Die Besonderheiten liegen vor allem bei der Beurteilung des Einkommens und bei der Frage, wer überhaupt kaufen darf.

Wie beurteilen Kapitalgeber ein Einkommen in Euro?

Kurz gesagt: vorsichtiger und je nach Anbieter unterschiedlich. Ein Fremdwährungseinkommen wird in Franken umgerechnet und muss die Tragbarkeit auch dann noch erfüllen, wenn sich der Wechselkurs verschiebt.

Die Grundregel bleibt gleich: Die Wohnkosten aus kalkulatorischem Zins, Nebenkosten und Amortisation sollen in der Regel höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Wie ein Euro-Einkommen in diese Rechnung einfliesst, legt jeder Kapitalgeber selbst fest. Manche rechnen es zurückhaltender an, andere stellen höhere Anforderungen an Eigenmittel oder an die Dauer des Arbeitsverhältnisses. Gerade deshalb lohnt sich der Vergleich: Was bei einem Anbieter knapp nicht reicht, kann bei einem anderen gut aufgehen.

Währungsrisiko: warum der Wechselkurs mitzählt

Deine Hypothek und deine Zinsen laufen in Franken, dein Lohn kommt in Euro. Verliert der Euro gegenüber dem Franken an Wert, bleibt dir nach der Umrechnung weniger Geld für Zins und Amortisation. Dieses Risiko trägst du selbst, nicht die Bank. Darum lohnt es sich, schon vor dem Kauf zu prüfen:

• Wie viel Spielraum bleibt im Budget, wenn der Kurs ungünstiger wird?
• Gibt es Einkommensteile in Franken, die den Euro-Anteil abfedern?
• Passt eine Laufzeit mit fixen Zinskosten besser zu dir als eine variable Lösung, damit wenigstens die Zinsseite planbar ist?

Lex Koller: Wer darf in der Schweiz Wohneigentum kaufen?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) regelt, wer eine Bewilligung braucht. Gemäss dem Merkblatt des Bundesamts für Justiz gilt unter anderem:

• Staatsangehörige der EU- und EFTA-Staaten mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (in der Regel mit Ausweis B oder C EU/EFTA) sind dem Gesetz nicht unterstellt. Sie kaufen wie Schweizerinnen und Schweizer.
• Angehörige anderer Staaten mit gültiger Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten ebenfalls nicht als Personen im Ausland.
• Wer als Staatsangehöriger eines EU- oder EFTA-Staats als Grenzgänger in der Schweiz arbeitet, kann in der Region seines Arbeitsorts bewilligungsfrei eine Zweitwohnung erwerben. Die Wohnung muss selbst bewohnt werden, solange die Person dort als Grenzgänger arbeitet, und darf nicht vermietet werden.
• Konkrete Fälle beurteilen die Behörden des Kantons, in dem das Grundstück liegt.

Für die rechtliche Beurteilung deines Falls ziehst du am besten das Notariat oder eine Anwältin bzw. einen Anwalt bei. Wir kümmern uns um die Finanzierung.

Diese Unterlagen solltest du bereithalten

Bei einem Einkommen aus dem Ausland ist ein vollständiges Dossier besonders wichtig. In der Regel gehören dazu:

• Lohnausweise bzw. Gehaltsabrechnungen der letzten Monate und den Arbeitsvertrag
• Bei Selbständigkeit die Abschlüsse der letzten Jahre
• Ausweiskopie und Aufenthalts- oder Grenzgängerbewilligung
• Nachweise der Eigenmittel und Kontoauszüge
• Unterlagen zum Objekt: Verkaufsdokumentation, Grundbuchauszug, Pläne

Was der jeweilige Kapitalgeber im Detail verlangt, klären wir im Einzelfall mit dir.

So begleitet dich HYPOPARTNER direkt an der Grenze

Unser Standort am Bahnweg 2b in Bottighofen liegt gleich neben Kreuzlingen. Wir kennen die Fragen, die sich in der Grenzregion stellen, und vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wir bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf, zeigen dir, welche Anbieter mit deiner Einkommenssituation arbeiten, und begleiten dich bis zur Unterschrift – mit einer persönlichen Ansprechperson statt einer Plattform.

Zu den Kosten: Das besprechen wir mit dir, bevor wir starten. Je nach Ausgangslage begleiten wir dich kostenlos oder vereinbaren eine Erfolgsprovision.

Du erreichst uns per E-Mail an info@hypo-partner.ch oder telefonisch unter +41 71 508 55 65. Gern kannst du auch direkt eine unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Bundesamt für Justiz: Merkblatt «Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland»
• ch.ch: Immobilien kaufen als Ausländerin oder Ausländer

Geht es um die Hypothek bei Scheidung oder Trennung, stellt sich vor allem eine Frage: Wer behält das Haus, und wer trägt künftig die Finanzierung? Grundsätzlich gibt es drei Wege: Eine Person übernimmt die Liegenschaft samt Hypothek, ihr verkauft gemeinsam, oder ihr behaltet das Eigentum vorerst zusammen. Welcher Weg möglich ist, hängt neben eurer Einigung stark davon ab, ob die Bank mitzieht und ob die Finanzierung für eine Person allein tragbar ist.

Eine Trennung ist eine belastende Zeit. Umso hilfreicher ist es, die finanziellen Fragen rund ums Wohneigentum sachlich und Schritt für Schritt zu klären. Auf dieser Seite findest du einen Überblick, was mit Haus und Finanzierung passiert und worauf du achten solltest.

Hypothek bei Scheidung: die drei Optionen im Überblick

Jede Option hat ihre eigenen Voraussetzungen. Die folgende Übersicht hilft dir, die Varianten einzuordnen:

Haften beide Partner weiterhin für die gemeinsame Hypothek?

Ja, in vielen Fällen schon. Habt ihr die Hypothek gemeinsam aufgenommen, haftet ihr gegenüber der Bank häufig solidarisch. Nach dem Obligationenrecht kann der Gläubiger bei einer Solidarschuld von jeder Schuldnerin und jedem Schuldner einen Teil oder die ganze Forderung verlangen, und alle bleiben verpflichtet, bis die ganze Schuld bezahlt ist. Wie eure Haftung konkret geregelt ist, steht in deinem Kreditvertrag.

Wichtig: Eine Vereinbarung zwischen euch beiden, etwa in der Scheidungskonvention, ändert an der Haftung gegenüber der Bank nicht automatisch etwas. Damit eine Person aus der Schuldpflicht entlassen wird, braucht es die Zustimmung des Kapitalgebers. Die Bank prüft dafür in der Regel, ob die verbleibende Person die Hypothek allein tragen kann.

Tragbarkeit: Reicht ein Einkommen für die Hypothek?

Übernimmt eine Person das Haus, beurteilt die Bank die Finanzierung neu, so als würde sie eine neue Hypothek vergeben. Dabei gelten die üblichen Schweizer Finanzierungsregeln:

• Tragbarkeit: Die Wohnkosten aus kalkulatorischem Zins, Nebenkosten und Amortisation sollten in der Regel höchstens einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
• Belehnung: Üblicherweise finanzieren Banken selbstbewohntes Eigentum bis rund 80 % des Belehnungswerts.
• Auszahlung der anderen Person: Muss die übernehmende Person den Anteil der anderen auszahlen, braucht es dafür Eigenmittel oder eine Erhöhung der Hypothek, die ebenfalls tragbar sein muss.
• Unterhaltszahlungen: Laufende Verpflichtungen können die Tragbarkeitsrechnung beeinflussen, je nachdem, wie die Bank sie berücksichtigt.

Geht die Rechnung mit einem Einkommen knapp nicht auf, lohnt sich ein Vergleich: Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewerten Einkommen und Situation nicht alle gleich.

Verkauf, Festhypothek und Zeitplan

Entscheidet ihr euch für einen Verkauf, ist die Art eurer Hypothek entscheidend. Wird eine Festhypothek vor Ablauf der Laufzeit aufgelöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsumfeld ab. Manchmal lässt sich eine bestehende Hypothek auch auf ein neues Objekt übertragen oder von der kaufenden Partei übernehmen; das hängt vom Kreditvertrag und der Bank ab.

Für den Zeitplan hat sich ein schrittweises Vorgehen bewährt:

1. Kreditverträge prüfen: Laufzeiten, Kündigungsfristen, Haftung.
2. Wert der Liegenschaft schätzen lassen als Grundlage für die Verhandlung.
3. Tragbarkeit für die übernehmende Person frühzeitig abklären, bevor die Konvention fertig ist.
4. Finanzierungszusage einholen und mit der Bank die Entlassung der anderen Person aus der Schuldpflicht klären.
5. Eigentumsübertragung im Grundbuch über das Notariat abwickeln.

Rechtliches, Vorsorge und wie HYPOPARTNER dich unterstützt

Bei einer Scheidung werden Vermögen und Schulden aufgeteilt; wie, hängt unter anderem vom Güterstand ab. Auch Ansprüche aus der beruflichen Vorsorge werden in der Regel geteilt. Für die güterrechtliche Auseinandersetzung, den Vorsorgeausgleich und die Scheidungskonvention ziehst du am besten eine Anwältin oder einen Anwalt bei, für die Eigentumsübertragung das Notariat. Wurden für das Eigenheim Pensionskassengelder eingesetzt, gilt: Vorsorge gehört nicht zu unserem Tätigkeitsgebiet, dafür arbeiten wir mit Partnern zusammen und stellen auf Wunsch den Kontakt her.

Wir kümmern uns um die Finanzierung. Als unabhängiger Hypothekenbroker vergleicht HYPOPARTNER Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wir prüfen, ob die Übernahme für dich tragbar ist, bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf und begleiten dich bis zur Unterschrift. Du hast dabei eine persönliche Ansprechperson an unseren Standorten in Zürich und Bottighofen.

Zu den Kosten: Das besprechen wir mit dir, bevor wir starten. Je nach Ausgangslage begleiten wir dich kostenlos oder vereinbaren eine Erfolgsprovision.

Kontakt

Möchtest du wissen, ob du das Haus allein finanzieren kannst? Schreib uns an info@hypo-partner.ch, ruf uns an unter +41 71 508 55 65 oder unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• ch.ch: Folgen einer Scheidung
• Fedlex: Obligationenrecht (Art. 143 f. OR, Solidarschuld)
• FINMA: Hypothekarfinanzierungen (Selbstregulierung der Bankiervereinigung)

Ein Baukredit für deinen Neubau finanziert die Bauphase: Die Bank zahlt das Geld nicht auf einmal aus, sondern laufend nach Baufortschritt, und nach Bauende wird der Kredit in eine ordentliche Hypothek umgewandelt. Bevor die Bank den ersten Franken auszahlt, setzt du in der Regel deine eigenen Mittel ein. Mit einem soliden Zahlungsplan und einer Kostenreserve behältst du dabei die Kontrolle.

So funktioniert ein Baukredit beim Neubau

Anders als beim Kauf einer fertigen Liegenschaft entsteht der Wert beim Neubau erst nach und nach. Deshalb richtet die Bank zunächst einen Baukredit ein – eine Art Rahmen, aus dem Rechnungen von Unternehmern und Handwerkern bezahlt werden. Die Auszahlungen erfolgen gestützt auf Rechnungen und den tatsächlichen Baufortschritt, oft über ein separates Baukonto. So stellt die Bank sicher, dass ihr Geld in das Gebäude fliesst, das später als Sicherheit dient.

Nach Bauende, meist nach der Bauabrechnung, wird der Baukredit konsolidiert: Er wird in eine oder mehrere Hypotheken überführt, etwa als Festhypothek, SARON-Hypothek oder Kombination daraus. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung beginnt die direkte Amortisation bei einem Baukredit spätestens zwölf Monate nach Bauvollendung.

Eigenmittel, Zahlungsplan und Zinsen

Für selbstbewohntes Wohneigentum verlangen Banken üblicherweise mindestens 20 % Eigenmittel, davon in der Regel mindestens 10 % «harte» Eigenmittel. Diese Mittel fliessen beim Neubau typischerweise zuerst, zum Beispiel in den Landkauf und die ersten Rechnungen. Erst wenn sie eingesetzt sind, beginnt die Bank mit Auszahlungen aus dem Baukredit. Die Tragbarkeit wird schon vor Baubeginn geprüft: Die Wohnkosten dürfen in der Regel höchstens ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.

Zentral ist der Zahlungsplan. Er zeigt, wann welche Beträge fällig werden – vom Aushub über Rohbau und Innenausbau bis zur Schlussabrechnung. Die Bank orientiert sich daran, und du siehst früh, wann deine eigenen Mittel aufgebraucht sind.

Zinsen zahlst du während der Bauphase in der Regel nur auf dem Betrag, den du bereits beansprucht hast, nicht auf dem gesamten Kreditrahmen. Die Konditionen für Baukredite sind meist variabel und unterscheiden sich je nach Anbieter. Ein Vergleich lohnt sich deshalb nicht nur für die spätere Hypothek, sondern schon für die Bauphase.

Kann ich den Zins für die Zeit nach dem Bau schon heute sichern?

Ja, mit einer Forward-Hypothek. Sie legt den Zins für eine Festhypothek fest, die erst später beginnt – etwa nach Bauende, wenn der Baukredit abgelöst wird. Dafür verlangen Anbieter in der Regel einen Zuschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Bei einem Neubau ist das Bauende allerdings nicht immer exakt planbar. Wichtig ist deshalb, wie flexibel der Starttermin ist und was passiert, wenn sich der Bau verzögert. Ob sich eine Forward-Hypothek lohnt, hängt von deiner Zinserwartung und deinem Sicherheitsbedürfnis ab.

Unterlagen für den Baukredit

Damit die Bank einen Baukredit für deinen Neubau prüfen kann, braucht sie ein vollständiges Dossier. Üblicherweise gehören dazu:

• Baubewilligung oder zumindest das eingereichte Baugesuch
• Detaillierter Kostenvoranschlag sowie Werkverträge oder Offerten der Unternehmer
• Pläne, Baubeschrieb und Kubikmeterberechnung
• Grundbuchauszug und Kaufvertrag für das Grundstück
• Zahlungsplan und Bauprogramm
• Einkommensnachweise, Steuererklärung und Nachweis der Eigenmittel

Typische Stolpersteine: Mehrkosten und fehlende Reserve

Der häufigste Stolperstein sind Kostenüberschreitungen. Zusatzwünsche während der Bauphase, Preissteigerungen oder Unvorhergesehenes im Baugrund können das Budget sprengen. Die Bank erhöht den Baukredit dann nicht automatisch – im Gegenteil: Mehrkosten musst du oft aus eigenen Mitteln decken. Plane deshalb eine Reserve ein, die du nicht schon für die Eigenmittel verwendest. Weitere Punkte, die du im Blick behalten solltest:

• Bauverzögerungen, die den Wechsel in die Hypothek verschieben
• Doppelbelastung, wenn du während der Bauphase noch Miete zahlst
• Kosten ausserhalb des Kostenvoranschlags, etwa für Umgebung, Anschlüsse oder Gebühren

Wie HYPOPARTNER dich vom Baukredit zur Hypothek begleitet

Wir stellen dein Dossier bankgerecht zusammen, vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und achten darauf, dass Baukredit und spätere Hypothek zusammenpassen. Auf Wunsch prüfen wir, ob eine Forward-, SARON- oder Festhypothek für die Zeit nach dem Bau sinnvoll ist. Du hast eine persönliche Ansprechperson, die dich bis zur Unterschrift begleitet.

Transparent von Anfang an: Wir legen vorab mit dir fest, ob unsere Begleitung kostenlos ist oder ob wir eine Erfolgsprovision vereinbaren.

Du planst einen Neubau? Melde dich unter info@hypo-partner.ch oder +41 71 508 55 65, oder unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (2023)

Wer eine Renovation finanzieren will, hat als Eigentümerin oder Eigentümer meist zwei Wege: die bestehende Hypothek aufstocken oder die Finanzierung bei dieser Gelegenheit neu strukturieren. Ob die Bank mitzieht, hängt vor allem davon ab, ob die Investition den Wert der Liegenschaft steigert und ob die Wohnkosten nach dem Umbau weiterhin tragbar sind. Wer früh plant und vollständige Unterlagen einreicht, hat die besseren Karten.

Renovation finanzieren mit einer Aufstockung der Hypothek

Bei einer Aufstockung erhöht die Bank deine bestehende Hypothek um den Betrag, den du für Umbau oder Sanierung brauchst. Für solche Krediterhöhungen gelten grundsätzlich dieselben Mindestanforderungen wie für eine neue Finanzierung – das halten die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung ausdrücklich fest. Die Bank prüft also erneut Belehnung, Eigenmittel und Tragbarkeit.

Üblicherweise belehnen Banken selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 % des Belehnungswerts. Liegt deine Hypothek bereits nahe an dieser Grenze, wird eine Erhöhung schwieriger – ausser die Investition steigert den Wert der Liegenschaft. Je nach Umfang der Arbeiten zahlt die Bank den Zusatzbetrag auf einmal oder gestaffelt nach Baufortschritt aus.

Wertvermehrend oder werterhaltend – wie Banken das sehen

Für die Bank zählt, was nach der Renovation an Wert dasteht. Werterhaltende Arbeiten bringen die Liegenschaft wieder in einen guten Zustand, erhöhen ihren Wert aber kaum. Wertvermehrende Investitionen schaffen zusätzlichen Wohnraum, Nutzen oder Komfort und können den Belehnungswert erhöhen. Viele Projekte enthalten beides.

Auch steuerlich wird zwischen Unterhalt und wertvermehrenden Aufwendungen unterschieden, und Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz können bei bestehenden Gebäuden besonders behandelt werden. Was du konkret abziehen kannst, hängt vom Kanton und vom einzelnen Bauteil ab. Für die steuerliche Beurteilung ziehst du am besten eine Steuerberatung bei – wir kümmern uns um die Finanzierung.

Energetische Sanierung: Heizung, Dämmung, Photovoltaik

Ein Heizungsersatz, eine bessere Dämmung von Dach und Fassade oder eine Photovoltaikanlage senken oft die laufenden Energiekosten und machen deine Liegenschaft zukunftsfähiger. Für die Finanzierung lohnt es sich, die Massnahmen als Gesamtpaket zu betrachten: Was wird wann umgesetzt, was kostet es, und welche Beiträge fliessen zurück?

• Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert unter anderem Wärmedämmung, Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz und Solarkollektoren. Beiträge und Bedingungen unterscheiden sich je nach Kanton.
• Das Fördergesuch reichst du gemäss Gebäudeprogramm ein, sobald das Konzept steht – auf jeden Fall vor Baubeginn.
• Für Photovoltaikanlagen gibt es die Einmalvergütung des Bundes, die Pronovo im Auftrag des Bundesamts für Energie abwickelt.

Kläre früh, wann ein allfälliger Förderbeitrag ausbezahlt wird, und plane die Finanzierung so, dass du die Kosten bis dahin selbst tragen kannst.

Bleibt die Finanzierung nach dem Umbau tragbar?

Ja, wenn deine Wohnkosten auch mit der höheren Hypothek in der Regel höchstens ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Banken rechnen dafür mit einem kalkulatorischen Zins, mit Nebenkosten und mit der Amortisation – nicht mit dem aktuellen Marktzins. Gerade wenn dein Einkommen in den nächsten Jahren sinkt, etwa nach einer Pensionierung, kann die Tragbarkeit zum Engpass werden. Eine frühe Berechnung zeigt dir, wie viel Spielraum tatsächlich besteht.

Auch die Amortisation spielt mit: Gemäss den Richtlinien der Bankiervereinigung ist die Hypothek innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Eine Aufstockung kann diese Pflicht wieder auslösen oder verändern.

Der richtige Zeitpunkt und die nötigen Unterlagen

Besonders einfach ist es, eine Renovation zu finanzieren, wenn ohnehin eine Festhypothek ausläuft. Dann kannst du Verlängerung und Aufstockung bündeln, die Laufzeiten neu ordnen und Angebote verschiedener Anbieter vergleichen. Läuft deine Hypothek noch mehrere Jahre, führt der Weg meist zuerst über die bisherige Bank – der Zusatzbetrag lässt sich je nach Bank als separate Tranche abschliessen. Für die Prüfung brauchen Banken üblicherweise:

• Kostenvoranschläge oder Offerten der Handwerker
• Pläne und einen Beschrieb der geplanten Arbeiten, falls nötig die Baubewilligung
• Bestehende Hypothekarverträge
• Aktuelle Einkommensnachweise und Steuererklärung
• Angaben zu den eigenen Mitteln, die du einbringst, und zu allfälligen Fördergesuchen

Wie HYPOPARTNER dich bei der Renovation begleitet

Wir prüfen mit dir, ob eine Aufstockung bei deiner heutigen Bank oder eine Neustrukturierung sinnvoller ist, und vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wir bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf, stimmen Laufzeiten und Tranchen auf deine Pläne ab und begleiten dich bis zur Unterschrift – mit einer persönlichen Ansprechperson statt einer Plattform.

Zu den Kosten: Das besprechen wir mit dir, bevor wir starten. Je nach Ausgangslage begleiten wir dich kostenlos oder vereinbaren eine Erfolgsprovision.

Du planst eine Renovation oder Sanierung? Schreib uns an info@hypo-partner.ch oder ruf uns an unter +41 71 508 55 65. Du kannst auch direkt eine unverbindliche Offerte anfragen.

Quellen und weiterführende Informationen:

• Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen
• Pronovo AG: Auftrag (Einmalvergütung Photovoltaik im Auftrag des BFE)
• Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (2023)
• ESTV Steuermäppchen: Abzug für Liegenschaftskosten
• Kanton Appenzell Ausserrhoden: Merkblatt steuerliche Behandlung des Liegenschaftsunterhaltes