Ein Baukredit für deinen Neubau finanziert die Bauphase: Die Bank zahlt das Geld nicht auf einmal aus, sondern laufend nach Baufortschritt, und nach Bauende wird der Kredit in eine ordentliche Hypothek umgewandelt. Bevor die Bank den ersten Franken auszahlt, setzt du in der Regel deine eigenen Mittel ein. Mit einem soliden Zahlungsplan und einer Kostenreserve behältst du dabei die Kontrolle.
So funktioniert ein Baukredit beim Neubau
Anders als beim Kauf einer fertigen Liegenschaft entsteht der Wert beim Neubau erst nach und nach. Deshalb richtet die Bank zunächst einen Baukredit ein – eine Art Rahmen, aus dem Rechnungen von Unternehmern und Handwerkern bezahlt werden. Die Auszahlungen erfolgen gestützt auf Rechnungen und den tatsächlichen Baufortschritt, oft über ein separates Baukonto. So stellt die Bank sicher, dass ihr Geld in das Gebäude fliesst, das später als Sicherheit dient.
Nach Bauende, meist nach der Bauabrechnung, wird der Baukredit konsolidiert: Er wird in eine oder mehrere Hypotheken überführt, etwa als Festhypothek, SARON-Hypothek oder Kombination daraus. Gemäss den Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung beginnt die direkte Amortisation bei einem Baukredit spätestens zwölf Monate nach Bauvollendung.
Eigenmittel, Zahlungsplan und Zinsen
Für selbstbewohntes Wohneigentum verlangen Banken üblicherweise mindestens 20 % Eigenmittel, davon in der Regel mindestens 10 % «harte» Eigenmittel. Diese Mittel fliessen beim Neubau typischerweise zuerst, zum Beispiel in den Landkauf und die ersten Rechnungen. Erst wenn sie eingesetzt sind, beginnt die Bank mit Auszahlungen aus dem Baukredit. Die Tragbarkeit wird schon vor Baubeginn geprüft: Die Wohnkosten dürfen in der Regel höchstens ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen.
Zentral ist der Zahlungsplan. Er zeigt, wann welche Beträge fällig werden – vom Aushub über Rohbau und Innenausbau bis zur Schlussabrechnung. Die Bank orientiert sich daran, und du siehst früh, wann deine eigenen Mittel aufgebraucht sind.
| Phase | Was passiert | Finanzierung |
|---|---|---|
| Vor Baubeginn | Landkauf, Planung, Baubewilligung, Vergabe der Arbeiten | Eigenmittel, Finanzierungszusage der Bank |
| Bauphase | Rechnungen nach Baufortschritt | Zuerst Eigenmittel, danach Baukredit |
| Nach Bauende | Bauabrechnung, Bezug | Konsolidierung in eine oder mehrere Hypotheken |
Zinsen zahlst du während der Bauphase in der Regel nur auf dem Betrag, den du bereits beansprucht hast, nicht auf dem gesamten Kreditrahmen. Die Konditionen für Baukredite sind meist variabel und unterscheiden sich je nach Anbieter. Ein Vergleich lohnt sich deshalb nicht nur für die spätere Hypothek, sondern schon für die Bauphase.
Kann ich den Zins für die Zeit nach dem Bau schon heute sichern?
Ja, mit einer Forward-Hypothek. Sie legt den Zins für eine Festhypothek fest, die erst später beginnt – etwa nach Bauende, wenn der Baukredit abgelöst wird. Dafür verlangen Anbieter in der Regel einen Zuschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Bei einem Neubau ist das Bauende allerdings nicht immer exakt planbar. Wichtig ist deshalb, wie flexibel der Starttermin ist und was passiert, wenn sich der Bau verzögert. Ob sich eine Forward-Hypothek lohnt, hängt von deiner Zinserwartung und deinem Sicherheitsbedürfnis ab.
Unterlagen für den Baukredit
Damit die Bank einen Baukredit für deinen Neubau prüfen kann, braucht sie ein vollständiges Dossier. Üblicherweise gehören dazu:
- Baubewilligung oder zumindest das eingereichte Baugesuch
- Detaillierter Kostenvoranschlag sowie Werkverträge oder Offerten der Unternehmer
- Pläne, Baubeschrieb und Kubikmeterberechnung
- Grundbuchauszug und Kaufvertrag für das Grundstück
- Zahlungsplan und Bauprogramm
- Einkommensnachweise, Steuererklärung und Nachweis der Eigenmittel
Typische Stolpersteine: Mehrkosten und fehlende Reserve
Der häufigste Stolperstein sind Kostenüberschreitungen. Zusatzwünsche während der Bauphase, Preissteigerungen oder Unvorhergesehenes im Baugrund können das Budget sprengen. Die Bank erhöht den Baukredit dann nicht automatisch – im Gegenteil: Mehrkosten musst du oft aus eigenen Mitteln decken. Plane deshalb eine Reserve ein, die du nicht schon für die Eigenmittel verwendest. Weitere Punkte, die du im Blick behalten solltest:
- Bauverzögerungen, die den Wechsel in die Hypothek verschieben
- Doppelbelastung, wenn du während der Bauphase noch Miete zahlst
- Kosten ausserhalb des Kostenvoranschlags, etwa für Umgebung, Anschlüsse oder Gebühren
Wie HYPOPARTNER dich vom Baukredit zur Hypothek begleitet
Wir stellen dein Dossier bankgerecht zusammen, vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und achten darauf, dass Baukredit und spätere Hypothek zusammenpassen. Auf Wunsch prüfen wir, ob eine Forward-, SARON- oder Festhypothek für die Zeit nach dem Bau sinnvoll ist. Du hast eine persönliche Ansprechperson, die dich bis zur Unterschrift begleitet.
Transparent von Anfang an: Wir legen vorab mit dir fest, ob unsere Begleitung kostenlos ist oder ob wir eine Erfolgsprovision vereinbaren.
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Quellen und weiterführende Informationen:
