Wer eine Renovation finanzieren will, hat als Eigentümerin oder Eigentümer meist zwei Wege: die bestehende Hypothek aufstocken oder die Finanzierung bei dieser Gelegenheit neu strukturieren. Ob die Bank mitzieht, hängt vor allem davon ab, ob die Investition den Wert der Liegenschaft steigert und ob die Wohnkosten nach dem Umbau weiterhin tragbar sind. Wer früh plant und vollständige Unterlagen einreicht, hat die besseren Karten.
Renovation finanzieren mit einer Aufstockung der Hypothek
Bei einer Aufstockung erhöht die Bank deine bestehende Hypothek um den Betrag, den du für Umbau oder Sanierung brauchst. Für solche Krediterhöhungen gelten grundsätzlich dieselben Mindestanforderungen wie für eine neue Finanzierung – das halten die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung ausdrücklich fest. Die Bank prüft also erneut Belehnung, Eigenmittel und Tragbarkeit.
Üblicherweise belehnen Banken selbstbewohntes Wohneigentum bis 80 % des Belehnungswerts. Liegt deine Hypothek bereits nahe an dieser Grenze, wird eine Erhöhung schwieriger – ausser die Investition steigert den Wert der Liegenschaft. Je nach Umfang der Arbeiten zahlt die Bank den Zusatzbetrag auf einmal oder gestaffelt nach Baufortschritt aus.
Wertvermehrend oder werterhaltend – wie Banken das sehen
Für die Bank zählt, was nach der Renovation an Wert dasteht. Werterhaltende Arbeiten bringen die Liegenschaft wieder in einen guten Zustand, erhöhen ihren Wert aber kaum. Wertvermehrende Investitionen schaffen zusätzlichen Wohnraum, Nutzen oder Komfort und können den Belehnungswert erhöhen. Viele Projekte enthalten beides.
| Art der Investition | Beispiele | Sicht der Bank (in der Regel) |
|---|---|---|
| Werterhaltend | Reparaturen, Fassade streichen, Bad im gleichen Standard ersetzen | Wert bleibt etwa gleich – die Erhöhung muss im bestehenden Spielraum Platz finden |
| Wertvermehrend | Anbau, Dachausbau, zusätzlicher Wohnraum, deutlich höherer Ausbaustandard | Kann den Belehnungswert steigern und mehr Spielraum schaffen |
| Energetisch | Heizungsersatz, Dämmung, Photovoltaik | Wird je nach Bank und Massnahme unterschiedlich bewertet |
Auch steuerlich wird zwischen Unterhalt und wertvermehrenden Aufwendungen unterschieden, und Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz können bei bestehenden Gebäuden besonders behandelt werden. Was du konkret abziehen kannst, hängt vom Kanton und vom einzelnen Bauteil ab. Für die steuerliche Beurteilung ziehst du am besten eine Steuerberatung bei – wir kümmern uns um die Finanzierung.
Energetische Sanierung: Heizung, Dämmung, Photovoltaik
Ein Heizungsersatz, eine bessere Dämmung von Dach und Fassade oder eine Photovoltaikanlage senken oft die laufenden Energiekosten und machen deine Liegenschaft zukunftsfähiger. Für die Finanzierung lohnt es sich, die Massnahmen als Gesamtpaket zu betrachten: Was wird wann umgesetzt, was kostet es, und welche Beiträge fliessen zurück?
- Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert unter anderem Wärmedämmung, Wärmepumpen, den Anschluss an ein Wärmenetz und Solarkollektoren. Beiträge und Bedingungen unterscheiden sich je nach Kanton.
- Das Fördergesuch reichst du gemäss Gebäudeprogramm ein, sobald das Konzept steht – auf jeden Fall vor Baubeginn.
- Für Photovoltaikanlagen gibt es die Einmalvergütung des Bundes, die Pronovo im Auftrag des Bundesamts für Energie abwickelt.
Kläre früh, wann ein allfälliger Förderbeitrag ausbezahlt wird, und plane die Finanzierung so, dass du die Kosten bis dahin selbst tragen kannst.
Bleibt die Finanzierung nach dem Umbau tragbar?
Ja, wenn deine Wohnkosten auch mit der höheren Hypothek in der Regel höchstens ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Banken rechnen dafür mit einem kalkulatorischen Zins, mit Nebenkosten und mit der Amortisation – nicht mit dem aktuellen Marktzins. Gerade wenn dein Einkommen in den nächsten Jahren sinkt, etwa nach einer Pensionierung, kann die Tragbarkeit zum Engpass werden. Eine frühe Berechnung zeigt dir, wie viel Spielraum tatsächlich besteht.
Auch die Amortisation spielt mit: Gemäss den Richtlinien der Bankiervereinigung ist die Hypothek innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren. Eine Aufstockung kann diese Pflicht wieder auslösen oder verändern.
Der richtige Zeitpunkt und die nötigen Unterlagen
Besonders einfach ist es, eine Renovation zu finanzieren, wenn ohnehin eine Festhypothek ausläuft. Dann kannst du Verlängerung und Aufstockung bündeln, die Laufzeiten neu ordnen und Angebote verschiedener Anbieter vergleichen. Läuft deine Hypothek noch mehrere Jahre, führt der Weg meist zuerst über die bisherige Bank – der Zusatzbetrag lässt sich je nach Bank als separate Tranche abschliessen. Für die Prüfung brauchen Banken üblicherweise:
- Kostenvoranschläge oder Offerten der Handwerker
- Pläne und einen Beschrieb der geplanten Arbeiten, falls nötig die Baubewilligung
- Bestehende Hypothekarverträge
- Aktuelle Einkommensnachweise und Steuererklärung
- Angaben zu den eigenen Mitteln, die du einbringst, und zu allfälligen Fördergesuchen
Wie HYPOPARTNER dich bei der Renovation begleitet
Wir prüfen mit dir, ob eine Aufstockung bei deiner heutigen Bank oder eine Neustrukturierung sinnvoller ist, und vergleichen Angebote von über 50 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wir bereiten dein Finanzierungsdossier bankgerecht auf, stimmen Laufzeiten und Tranchen auf deine Pläne ab und begleiten dich bis zur Unterschrift – mit einer persönlichen Ansprechperson statt einer Plattform.
Zu den Kosten: Das besprechen wir mit dir, bevor wir starten. Je nach Ausgangslage begleiten wir dich kostenlos oder vereinbaren eine Erfolgsprovision.
Du planst eine Renovation oder Sanierung? Schreib uns an info@hypo-partner.ch oder ruf uns an unter +41 71 508 55 65. Du kannst auch direkt eine unverbindliche Offerte anfragen.
Quellen und weiterführende Informationen:
- Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen
- Pronovo AG: Auftrag (Einmalvergütung Photovoltaik im Auftrag des BFE)
- Schweizerische Bankiervereinigung: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen (2023)
- ESTV Steuermäppchen: Abzug für Liegenschaftskosten
- Kanton Appenzell Ausserrhoden: Merkblatt steuerliche Behandlung des Liegenschaftsunterhaltes
