Die Immobilienbewertung für die Hypothek ist der Ausgangspunkt jeder Finanzierung: Aus dem Wert, den ein Finanzierer für deine Liegenschaft ermittelt, ergibt sich, wie viel er dir leihen kann. Fällt die Bewertung tief aus, brauchst du mehr Eigenmittel oder erhältst schlechtere Konditionen. Wir sorgen dafür, dass deine Immobilie realistisch eingeschätzt wird.
Warum der Bankwert über deine Finanzierung entscheidet
Banken finanzieren selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel bis 80 % des Belehnungswerts. Als Belehnungswert gilt üblicherweise der tiefere Wert aus Kaufpreis und bankinterner Bewertung. Schätzt die Bank deine Liegenschaft tiefer ein als den Kaufpreis, musst du die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln decken – zu den in der Regel mindestens 20 % Eigenmitteln, von denen mindestens 10 % «harte» Eigenmittel sein müssen.
Auch bei bestehenden Hypotheken spielt der Wert eine Rolle. Er beeinflusst, wie hoch deine Belehnung ausfällt, wie viel du amortisieren musst und welche Konditionen du erhältst. Üblicherweise muss die zweite Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückgeführt werden.
Wie Banken Immobilien bewerten
Für typisches Wohneigentum setzen viele Finanzierer sogenannte hedonische Modelle ein. Diese vergleichen deine Liegenschaft statistisch mit ähnlichen Objekten und deren Transaktionspreisen. Bei Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten steht dagegen meist der Ertragswert im Vordergrund, also die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Bei besonderen Objekten kommt häufig eine Schätzung vor Ort dazu. Typische Faktoren sind:
- Lage und Mikrolage, etwa Besonnung, Aussicht, Lärm und Erschliessung
- Baujahr, Zustand und durchgeführte Renovationen
- Wohnfläche, Grundriss und Ausbaustandard
- Grundstücksfläche und Nutzungsmöglichkeiten
- bei Renditeobjekten: Mietzinse, Leerstände und Unterhaltsbedarf
Warum Bewertungen unterschiedlich ausfallen
Jedes Institut arbeitet mit eigenen Modellen, Daten und Sicherheitsabschlägen. Dieselbe Liegenschaft kann deshalb bei verschiedenen Anbietern unterschiedlich bewertet werden. Besonders gross sind die Abweichungen oft bei Objekten, die vom Durchschnitt abweichen: Altbauten mit umfassender Sanierung, Liegenschaften mit besonderer Architektur oder Lage, gemischt genutzte Gebäude. Fehlen Unterlagen zu Investitionen, fliessen diese oft gar nicht in die Bewertung ein.
So unterstützen wir dich bei der Immobilienbewertung für die Hypothek
HYPOPARTNER bereitet dein Dossier so auf, dass die Qualität deiner Liegenschaft sichtbar wird: mit Grundbuchauszug, Plänen, Fotos, einer Aufstellung der Renovationen und bei Renditeobjekten einem aktuellen Mieterspiegel. Anschliessend vergleichen wir die Einschätzungen verschiedener Banken, Versicherungen und Pensionskassen aus unserem Netzwerk von über 50 Anbietern. Eine realistische Bewertung kann sich direkt auf deine Belehnung und deine Konditionen auswirken.
Du möchtest wissen, wie Finanzierer deine Immobilie einschätzen? Schreib uns an info@hypo-partner.ch oder ruf an unter +41 71 508 55 65. Gerne kannst du auch online eine unverbindliche Offerte anfragen.
