Die Kaufnebenkosten beim Hauskauf umfassen vor allem Notariats- und Grundbuchgebühren, je nach Kanton eine Handänderungssteuer sowie die Kosten für die Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen. Wie hoch sie ausfallen, hängt stark vom Kanton ab. Wichtig für deine Planung: Diese Kosten musst du in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlen, zusätzlich zu den Eigenmitteln für den Kaufpreis.
Kaufnebenkosten beim Hauskauf: die wichtigsten Posten
Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kommen typischerweise diese Kosten auf dich zu:
- Beurkundung: Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss öffentlich beurkundet werden. Dafür fallen Notariatsgebühren an.
- Grundbuch: Für die Eintragung der Eigentumsübertragung erhebt das Grundbuchamt Gebühren.
- Handänderungssteuer: Einige Kantone besteuern den Eigentumswechsel, andere nicht.
- Schuldbriefe: Für die Hypothek braucht es ein Grundpfand. Wird ein neuer Schuldbrief errichtet oder ein bestehender erhöht, kostet das ebenfalls Gebühren.
- Weitere Kosten: etwa eine Schätzung der Liegenschaft, Publikationsgebühren oder Mehrwertsteuer auf einzelnen Gebühren.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer?
Das ist je nach Kanton verschieden: Manche Kantone erheben eine Handänderungssteuer auf den Kaufpreis, andere kennen nur Gebühren, und der Kanton Schwyz erhebt laut Eidgenössischer Steuerverwaltung gar keine Handänderungssteuer. Steuerpflichtig ist in der Regel die erwerbende Person; in einigen Kantonen haftet der Verkäufer mit.
Die folgende Übersicht zeigt belegte Angaben für ausgewählte Kantone. Tarife können sich ändern – für deinen Fall gilt die Auskunft des zuständigen Notariats bzw. Grundbuchamts.
| Kanton | Handänderungssteuer | Gebühren beim Kauf (Auszug) | Quelle |
|---|---|---|---|
| Zürich | keine Handänderungssteuer | Beurkundungsgebühr 1 ‰ und Grundbuchgebühr 1 ‰ des Verkehrswerts (je mind. CHF 100) | ESTV |
| Thurgau | 1 % des Kaufpreises, getragen von der erwerbenden Person; Ausnahmen u. a. zwischen Eltern und Kindern sowie unter Geschwistern | Beurkundungsgebühr 1 ‰ (zzgl. MWST), Handänderungsgebühr 4 ‰, Publikation | GNI Thurgau, Kanton Thurgau |
| St. Gallen | 10 ‰ im Normalfall, 5 ‰ u. a. zwischen Eltern und Kindern; Verkäufer haftet solidarisch | je nach Kanton | ESTV |
| Schaffhausen | keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinn | Gebühren insgesamt 7 ‰ (Beurkundung 1 ‰, Handänderung 6 ‰) | ESTV |
| Zug | keine Handänderungssteuer | Grundbuchgebühr nach Zeitaufwand (Stundenansatz CHF 180, bei besonderer Bedeutung Faktor 2–4) | ESTV |
| Schwyz | keine Handänderungssteuer | nach kantonalem Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter | ESTV, Kanton Schwyz |
Angaben der ESTV gemäss Steuerdokumentation «Handänderungssteuer», Stand der Gesetzgebung 1. Januar 2022; Thurgau gemäss Grundbuch- und Notariatsverwaltung, Stand 1. Januar 2024.
Schuldbriefe: Errichtung oder Erhöhung
Die Hypothek wird mit einem Schuldbrief auf der Liegenschaft gesichert. Ob bestehende Schuldbriefe des Verkäufers ausreichen oder ob ein neuer Schuldbrief errichtet oder ein bestehender erhöht werden muss, wirkt sich auf die Kosten aus. Für die Errichtung von Grundpfandrechten erheben mehrere Kantone Gebühren oder Abgaben, oft bemessen an der Pfandsumme. Zwei belegte Beispiele:
- Thurgau: Beurkundungsgebühr 1 ‰ (zzgl. MWST) und Grundpfandgebühr 1,5 ‰ der Pfandsumme.
- Schaffhausen: insgesamt 3 ‰ (Beurkundung 1 ‰, Errichtung 2 ‰).
In anderen Kantonen gelten andere Tarife. Deshalb lohnt es sich, schon bei der Finanzierungsplanung zu klären, welche Schuldbriefe vorhanden sind.
Schätzung, Eigenmittel und weitere Fallstricke
Bevor ein Kapitalgeber eine Hypothek zusagt, bewertet er die Liegenschaft. Ob dafür Schätzungskosten anfallen, ist je nach Anbieter und Objekt unterschiedlich. Häufige Fallstricke bei den Kaufnebenkosten:
- Nebenkosten unterschätzt: Die Eigenmittel reichen zwar für den Kaufpreis, aber nicht mehr für Gebühren und Steuern.
- Nebenkosten nicht belehnbar: Banken, Versicherungen und Pensionskassen finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese müssen aus eigenen Mitteln kommen.
- Kantonale Unterschiede übersehen: Zwischen zwei Nachbarkantonen können die Kosten deutlich auseinanderliegen.
- Kostenverteilung im Kaufvertrag: Wer welche Kosten trägt, wird im Kaufvertrag geregelt. Lies diesen Punkt genau.
Für die genaue Berechnung der Gebühren und Steuern in deinem Fall ist das Notariat die richtige Anlaufstelle; bei steuerlichen Fragen ziehst du am besten eine Steuerberatung bei. Wir kümmern uns um die Finanzierung.
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Quellen und weiterführende Informationen:
- Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV: Steuerdokumentation «Handänderungssteuer»
- Grundbuch- und Notariatsverwaltung Thurgau: Gebühren Handänderung
- Kanton Thurgau: Beantwortung der Motion zur Abschaffung der Handänderungssteuer
- Kanton Schwyz: Gebührentarif für Notare und Grundbuchverwalter (SRSZ 213.512)
