Wie stelle ich sicher, dass der Kaufpreis auch dem aktuellen Marktwert entspricht? Anhand welcher Kriterien kann ich beurteilen, ob der Preis fair ist? Gibt es Unterschiede bei Bewertungen von Einfamilienhäusern, Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern?

Diese Fragen sind wichtig beim Kauf, beim Verkauf einer Immobilie oder auch für bestehende Eigentümer*innen, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen.

Zudem ist auch für die Bank die Liegenschaftsbewertung essentiell. Auf der Basis der Bewertung wird unter anderem auch die Höhe der Finanzierung festgelegt.

Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden. Für jede Liegenschaftsart eignen sich unterschiedliche Bewertungsmethoden. In einer mehrteiligen Serie stellt HYPOPARTNER verschiedenen Bewertungsmethoden vor. In der ersten Ausgabe haben wir die Realwertmethode vorgestellt. Heute stellen wir die Ertragswertmethode vor.

Ertragswert

Der Ertragswert basiert auf der Rendite, die mit einer nicht selbst genutzten Liegenschaft erzielt werden kann. Im Gegensatz zum Realwert, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen Ertrag. Bei der Bewertung von vermieteten Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften ist diese Bewertungsmethode die Wichtigste.

Der jährliche Nettomietertrag ist die Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.

Formel:

Ertragswert = (Nettomietzinseinnahmen x 100) / Kapitalisierungssatz

Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz hat grossen Einfluss auf den Ertragswert und besteht aus den Kapitalkosten, sowie den Bewirtschaftungskosten. Welche Kosten gehören zu den Kapitalkosten und welche zu den Bewirtschaftungskosten?

Kapitalkosten:

Zinskosten für die Hypothek, Rückzahlungskosten der Hypothek (Amortisation)

Bewirtschaftungskosten:        

Verwaltungs- und Unterhaltskosten einer Liegenschaft, Leerstandrisiko, Mietzinsrisiko, Unterhaltskosten

• Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger der Liegenschaftswert.
• Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher der Liegenschaftswert

Wie wird der Kapitalisierungssatz berechnet?

Es gibt unterschiedliche Ansätze für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes. Für jede Liegenschaft gibt es individuell hohe Aufwände für die oben erwähnten Kapital-/Bewirtschaftungskosten. In der Regel befindet sich der Kapitalisierungssatz zwischen 3.5% und 8.0%.

Die Praktikermethode ist eine häufig in der Praxis angewandte Variante, die zur Anwendung kommt. Hierbei wird der Zinssatz für die Hypothek und einem Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet. Der Zuschlag beträgt je nach Situation 1% bis 3%.

Beispiel Ertragswertberechnung

Nettomietzinseinnahmen

CHF 150’000.- (x 100)

Kapitalisierungssatz                       

5.0

Ertragswert

CHF 3’000’000.-

Haben Sie eine Liegenschaft oder interessieren Sie sich für eine Immobilie, die Sie gerne bewerten lassen wollen?

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