In den ersten beiden Beiträgen sind wir näher auf den Realwert und den Ertragswert eingegangen. Heute steht der Verkehrswert im Fokus.
Verkehrswert
Was bedeutet der Verkehrswert?
Als Verkehrswert versteht man den Preis, den man unter aktuellen Marktverhältnissen bei einem potenziellen Verkauf der Liegenschaft zum jetzigen Zeitpunkt erzielen kann.
Für die Banken ist der Verkehrswert die massgebende Grösse für die gesamte Kreditbeurteilung. Wenn der Verkehrswert tiefer ist als beispielweise der Kaufpreis, verlangt die Bank zusätzliche Eigenmittel.
Es ist eine Herausforderung den richtigen Verkehrswert zu bestimmen. Bei komplexeren Liegenschaften werden daher unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet und ein Durchschnittswert als Verkehrswert genommen.
Mit welcher Bewertungsmethode wird der Verkehrswert in der Praxis bestimmt?
Bei Einfamilienhäuser und Wohnungen wird heute grundsätzlich die hedonische Bewertungsmethode angewendet.
Bei Gewerbeliegenschaften und Mehrfamilienhäuser wird in der Praxis häufig der Ertragswert als Grundlage eingesetzt. Nur in seltenen Fällen wird eine Kombination des Ertragswerts und des Realwerts verwendet.
Was versteht man unter hedonische Bewertungsmethode?
Die hedonische Bewertungsmethode beruht auf effektiven Verkaufszahlen von Liegenschaften und Wohnungen im Markt und wird auf der Basis von verschiedenen Kriterien ermittelt.
Zum einen ist beispielsweise die Wohnfläche, die Grundstücksgrösse, der Ausbaustandard, das Baujahr und viele weitere Kriterien rund um eine Liegenschaft oder Wohnung für die Bewertungsgrösse entscheidend.
Auf der anderen Seite wird die Lage innerhalb einer Gemeinde und im Ort selber beurteilt. Wichtig sind hierbei zum Beispiel die Lärmemissionen, die See-/Bergsicht, die Verbindungen des ÖV, usw..
Fazit
Der Begriff Verkehrswert bietet grossen Interpretationsspielraum und es ist für Banken nicht ganz einfach einen Wert für eine Liegenschaft zu bestimmen.
Haben Sie Fragen zu den Liegenschaftsbewertungen oder wollen Sie eine Liegenschaft erwerben und wissen nicht, ob der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert entspricht?
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