Der «Interest Rate Swap» in Schweizer Franken, abgekürzt IRS CHF, dient als Refinanzierungssatz für Banken an den Kapitalmärkten für Laufzeiten von 1 bis 30 Jahre. Beim Refinanzierungssatz handelt es sich um den Zinssatz, den Banken bezahlen, wenn sie sich Geld beschaffen. Steigt dieser Satz, so steigen auch die Zinssätze für Hypotheken.
Seit August 2021 ist der Interest Rate Swap über 10 Jahre um fast 0.40% gestiegen.
Was sind die Gründe dafür?
Die US-Notenbank (FED) hat Ende September 2021 kommuniziert, die Corona-Konjunkturmassnahmen zurückzuschrauben. Bereits im November dieses Jahres kann eine Drosselung der Wertpapierkäufe in Milliardenhöhe beschlossen werden.
Der Leitzins bleibt vorerst bei einer Spanne von 0.00 bis 0.25% bestehen. Die Wahrscheinlichkeit über eine früher als erwartete Zinserhöhung ist aber gestiegen.
Im Zusammenhang dieser Entwicklungen haben die Kapitalmarktzinsen in Europa und der Schweiz kräftig zugelegt. Die Richtsätze für mittel- und langfristige Hypotheken haben sich erhöht.
Wie geht es weiter? / Empfehlung
HYPOPARTNER rechnet damit, dass die Volatilität an den Märkten zunimmt.
Das Risiko von weiter steigenden Hypothekarzinsen bei mittel- und langfristigen Hypotheken ist intakt.
Für Kreditnehmer*innen mit SARON-Hypotheken lohnt es sich ein Angebot für eine mittel- oder langfristige Hypothekenlaufzeit einzuholen.
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Wie stelle ich sicher, dass der Kaufpreis auch dem aktuellen Marktwert entspricht? Anhand welcher Kriterien kann ich beurteilen, ob der Preis fair ist? Gibt es Unterschiede bei Bewertungen von Einfamilienhäusern, Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern?
Diese Fragen sind wichtig beim Kauf, beim Verkauf einer Immobilie oder auch für bestehende Eigentümer*innen, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen.
Zudem ist auch für die Bank die Liegenschaftsbewertung essentiell. Auf der Basis der Bewertung wird unter anderem auch die Höhe der Finanzierung festgelegt.
Welche Bewertungsmethoden gibt es?
Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden. Für jede Liegenschaftsart eignen sich unterschiedliche Bewertungsmethoden. In einer mehrteiligen Serie stellt HYPOPARTNER verschiedenen Bewertungsmethoden vor. In der ersten Ausgabe haben wir die Realwertmethode vorgestellt. Heute stellen wir die Ertragswertmethode vor.
Ertragswert
Der Ertragswert basiert auf der Rendite, die mit einer nicht selbst genutzten Liegenschaft erzielt werden kann. Im Gegensatz zum Realwert, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen Ertrag. Bei der Bewertung von vermieteten Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften ist diese Bewertungsmethode die Wichtigste.
Der jährliche Nettomietertrag ist die Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.
Formel:
Ertragswert = (Nettomietzinseinnahmen x 100) / Kapitalisierungssatz
Kapitalisierungssatz
Der Kapitalisierungssatz hat grossen Einfluss auf den Ertragswert und besteht aus den Kapitalkosten, sowie den Bewirtschaftungskosten. Welche Kosten gehören zu den Kapitalkosten und welche zu den Bewirtschaftungskosten?
Kapitalkosten:
Zinskosten für die Hypothek, Rückzahlungskosten der Hypothek (Amortisation)
Bewirtschaftungskosten:
Verwaltungs- und Unterhaltskosten einer Liegenschaft, Leerstandrisiko, Mietzinsrisiko, Unterhaltskosten
Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger der Liegenschaftswert.
Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher der Liegenschaftswert
Wie wird der Kapitalisierungssatz berechnet?
Es gibt unterschiedliche Ansätze für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes. Für jede Liegenschaft gibt es individuell hohe Aufwände für die oben erwähnten Kapital-/Bewirtschaftungskosten. In der Regel befindet sich der Kapitalisierungssatz zwischen 3.5% und 8.0%.
Die Praktikermethode ist eine häufig in der Praxis angewandte Variante, die zur Anwendung kommt. Hierbei wird der Zinssatz für die Hypothek und einem Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet. Der Zuschlag beträgt je nach Situation 1% bis 3%.
Beispiel Ertragswertberechnung
Nettomietzinseinnahmen
CHF 150’000.- (x 100)
Kapitalisierungssatz
5.0
Ertragswert
CHF 3’000’000.-
Haben Sie eine Liegenschaft oder interessieren Sie sich für eine Immobilie, die Sie gerne bewerten lassen wollen?
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T +41 71 508 55 65
E dario.sauter@hypo-partner.ch
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