Entspricht der Kaufpreis von meiner Wunschimmobilie dem aktuellen Marktwert? (Serie 1 von 4)

Wie stelle ich sicher, dass der Kaufpreis auch dem aktuellen Marktwert entspricht? Anhand welcher Kriterien kann ich beurteilen, ob der Preis fair ist? Gibt es Unterschiede bei Bewertungen von Einfamilienhäusern, Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern?

Diese Fragen sind wichtig beim Kauf, beim Verkauf einer Immobilie oder auch für bestehende Eigentümer*innen, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen.

Zudem ist auch für die Bank die Liegenschaftsbewertung essentiell. Auf der Basis der Bewertung wird unter anderem auch die Höhe der Finanzierung festgelegt.

Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden. Für jede Liegenschaftsart eignen sich unterschiedliche Bewertungsmethoden. In einer mehrteiligen Serie stellt HYPOPARTNER verschiedenen Bewertungsmethoden vor. In der ersten Ausgabe stellen wir Ihnen die Realwertmethode vor.

Realwert

Der Realwert wird als Substanz- oder Sachwert definiert. Er eignet sich für die Bewertung sämtlicher Liegenschaften. Die Zusammensetzung ergibt sich aus dem Landwert, Gebäudewert, den Aussenanlagen und den Zusatzkosten. Wie berechnet man zum Beispiel den Landwert und welche Kriterien spielen dabei eine Rolle?

Landwert

Wie der Name schon vermuten lässt, definiert der Landwert den Wert des Landes. Verschiedene Faktoren spielen dabei eine wichtige Rolle:

  • Makrolage (Ortschaft / Gemeinde)
  • Mikrolage (ruhiges Wohnquartier / Privatsphäre / Aussicht)
  • Infrastruktur innerhalb der Ortschaft / Gemeinde? (Schulen, Freizeitaktivitäten, ÖV, Einkaufsmöglichkeiten)
  • Steuersätze in der Gemeinde und im Kanton
  • Ausnützungsziffer (Definition der maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks)

Gebäudewert

Bei einem Neubau entspricht der Gebäudewert dem Preis, der für den Neubau bezahlt werden muss. Für bestehende Objekte ist es umständlicher. Mit der Zeit kann ein Gebäude an Wert verlieren. Folgende Faktoren sind dabei zu berücksichtigen.

-Abnützung des Hauses

Wurde das Haus stets gut unterhalten und die notwendigen Renovationen durch Fachleute durchgeführt? Dann kann auch ein älteres Haus gleichwertig sein wie ein Neubau, ansonsten wird ein individueller Abzug bei der Bewertung für die Abnützung des Hauses gerechnet.

Aussenanlagen

Aussenanlagen sind Bestandteile des Grundstückes, wie zum Beispiel eine Gartentreppe zur Einfahrt, die Gartengestaltung oder die Gestaltung von Wegen oder Zufahrten.

Zusatzkosten

Bei einem Hausbau entstehen rund um den Bau verschiedene Kosten. Das sind zum Beispiel Gebühren für die Kanalisation oder Wasserleitungen. Auch Kosten für die Erschliessung des Grundstücks gehören zu den Zusatzkosten.

Haben Sie eine Liegenschaft oder interessieren Sie sich für eine Immobilie, die Sie gerne bewerten lassen wollen?

Kontaktieren Sie mich oder vereinbaren Sie direkt einen Termin auf www.hypo-partner.ch.

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Kann ich mir ein Eigenheim leisten?

Kann ich mir ein Eigenheim leisten?

Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in der Schweiz steigen seit Jahren kontinuierlich nach oben. Mit dieser Entwicklung wird es immer schwieriger die notwendigen Eigenmittel bereitzustellen, um ein Eigenheim oder eine Renditeliegenschaft zu kaufen oder zu bauen.

Wie viel Eigenmittel muss ich überhaupt aufbringen für mein Eigenheim und wie flexibel bin ich in der Zusammensetzung?

Die Schweizerische Bankiervereinigung ist der Spitzenverband des Schweizer Finanzplatzes. Ihr Hauptziel ist es, für die Banken in der Schweiz optimale Rahmenbedingungen zu schaffen. Sie vertritt die Interessen der Banken gegenüber der Politik, Behörden und der breiten Bevölkerung.

Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) ist unter anderem für die Regulierungen am Markt zuständig und diese beiden Institutionen setzen die Regeln für Immobilienfinanzierungen am Markt fest. Die Institutionen am Finanzplatz in der Schweiz sind verpflichtet sich an diese Regulierungen zu halten.

Eigenmittel-/Amortisationsregulierung für selbstbewohntes Eigenheim

  • Mindestanteil an Eigenmitteln von 10% vom Belehnungswert, welche nicht aus dem Guthaben der 2. Säule stammen.
  • Das heisst, der im ersten Punkt erwähnte Mindestanteil muss aus dem freien Vermögen, aus der Säule 3a, aus einer Schenkung oder einem Erbvorbezug bereitgestellt werden.
  • Die meisten Banken, Versicherungen und Pensionskassen verlangen Eigenmittelleistungen von 20% des Belehnungswertes.
  • Auch die Belehnung von Kontoguthaben, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a sowie der Rückkaufswert von Versicherungspolicen sind mögliche Komponenten der Eigenmittel.
  • Die Hypothekarschuld ist innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren.

Eigenmittel-/Amortisationsregulierung für Renditeobjekte

  • Mindestanteil an Eigenmitteln von 25% des Belehnungswertes.
  • Der im ersten Punkt erwähnte Mindestanteil kann aus dem freien Vermögen, aus einer Schenkung oder einem Erbvorbezug bereitgestellt werden.
  • Angerechnet werden auch Belehnungen von Kontoguthaben, Wertschriften, Guthaben der Säule 3a (für teilweise Selbstnutzung) sowie der Rückkaufswert von Versicherungspolicen.
  • Die Hypothekarschuld ist innert maximal 10 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes zu amortisieren.

Fazit

Es gibt viele Optionen für die Zusammensetzung der Eigenmittel. Es ist wichtig die steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen und eine nachhaltige Planung im Vorfeld vorzunehmen. Auch wenn die 20% Eigenmittel nicht vollständig aufgebracht werden können, gibt es flexible Lösungen mit erhöhten Amortisationen und weniger Eigenmittelleistungen.

Bei Fragen oder Anliegen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

+41 71 508 55 65

dario.sauter@hypo-partner.ch

Wohneigentum schon ab 10% Eigenmittel

HYPOPARTNER setzt sich für ein umfassendes Angebot in jeder Lebensphase für unsere Kundinnen und Kunden ein. Dafür steht die Kooperation mit Hellohome. Hellohome ermöglicht Ihnen schon heute ins Eigenheim einzuziehen, auch wenn Sie die üblichen 20-30% Eigenmittel noch nicht angespart haben.

Weitere Details finden Sie unter www.hellohome.ch

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